在供给侧结构性改革持续推进的背景下，如何盘活存量资产、提升运营效率，已成为央企转型升级的重要课题。中铁七局泰和里项目的实践，为该难题提供了新的解法。作为全国首个“三区合一”型REITs，这一目打破了传统资产证券化对主体信用的依赖。项目采用平层结构设计——取消优先劣后分级安排——将资产质量与运营能力作为核心支撑，说明了资本市场从“主体信用”向“资产信用”转变的趋势。分析人士指出，这一设计既契合监管对金融产品规范化的要求，也更能反映底层资产的真实价值。项目成功的关键在于优质底层资产的打造。依托郑州火车站西广场城市更新工程，中铁七局经过三年培育，将原老旧城区改造为集文化体验、商业消费、旅游休闲于一体的综合体。数据显示，改造后区域客流量提升210%，商户入驻率达98%，为REITs发行提供了稳定的现金流基础。该模式具有多重示范意义：其一，探索文商旅融合业态的可持续运营路径，通过夜间经济延长消费时段；其二，打通“改造—运营—证券化”的闭环，推动国有资产保值增值；其三，配套扩募机制、运营考核等制度安排，为后续同类项目提供可参考的标准。财政部数据显示，截至2023年底，我国存量基础设施资产规模已超百万亿元，其中适宜证券化的优质资产占比不足15%。专家认为，泰和里模式若能推广，有望激活万亿级沉淀资产。目前，包括中国铁建、中交集团等多家央企已启动类似试点，预计未来三年基础设施REITs市场规模有望突破5000亿元。
从老旧片区焕新到运营资产进入资本市场，金融工具的创新最终要回到真实的消费活力和可持续的经营能力上。以“三区合一”场景为载体、以资产信用为导向的证券化探索，为盘活存量不动产提供了新思路，也提醒市场各方：把运营做扎实、把信息披露做充分、把机制约束做严密，才能让资本更有效服务实体经济，让城市更新在长期运营中走得更稳、更远。