杭州楼市最近有点两极分化，新房这边卖不动了，大家都开始看改善型的房子，二手房那边倒是降价换销量。2025年整个市场在大环境跟自我调整的双重作用下，分化得特别严重。虽然新房成交量跌到了近九年的最低点，但有钱人买大房的需求还挺足；二手房就是靠降价稳住了销量，刚需买房成了主流。 从新房看，2025年杭州市区一共卖了6.2万套房，比2024年少了大概1.1万套。成交量少了其实是因为开发商拿地策略变了，现在“地王”很多，大家都在搞大户型改善产品。这一年住宅一共新出来3.9万套房，还没卖掉的5.2万套多，说明库存去化得还行。 值得注意的是，虽然整体卖得少了，但价格超千万的房子卖了3322套，是这九年第三高了，平均成交价还到了1544万元。有些地方也很不一样：临平东湖的滨纷城靠着滨江的牌子、好配套和每平米1.7万元的亲民价卖了3220套；钱江世纪城的奥印鸣翠靠着核心地段贵死人的优势（套均2402万）拿了62.7亿元销售额。限价政策放松后，有些老地块比如馒头山脚下的西子御园敢卖毛坯均价18.9万元每平米。 二手房这边也是以价换量。虽然今年比2024年少卖了5%，但还是五年里第二多的。大部分小区房价已经回到了2016到2017年的水平。从3月开始就一直往下掉。总价300万以下的房子占65%，200万以内的超过40%，这说明二手房现在主要是给刚需和刚毕业的人住的。 市场格局的变化背后是本地房企撑着场子。滨江集团卖了481.2亿元还是第一把交椅，绿城集团也不错，这两家占的份额很大。他们深耕这么多年，品牌硬、产品细、资源多，在行业调整的时候像个稳定器一样帮着市场。他们互相竞争也逼着产品在设计、景观、物业这些方面变好了。 现在这种分化主要是因为需求变了：大家不只是想要个窝了（住房需求从“有无”向“优居”转变），有钱人更挑产品跟地段。以前房价涨太快的地方现在要重新估价了。政策也一直在变好：限价松了、信贷支持也有了。 以后估计还是总量稳定结构优化。新房要更注重创新和细分客户；二手房要让交易更顺畅点。随着杭州的基建变好、人越来越多还有亚运会的后续效应慢慢释放出来，这个市场基本面没变。 这个年度数据就像面多棱镜：新房和二手房的变化、高端和刚需的不同、本地房企和全国企业的竞争都看得清清楚楚。这不仅仅是市场自己理性了点（这不仅是市场自身的理性回归），更是杭州向高质量发展迈进的必然调整。 接下来怎么在满足大家住的需求、稳住市场预期还有防风险之间找平衡？考验着大家的智慧。只要坚持“房住不炒”定位把供应体系完善好（唯有坚持“房住不炒”定位，持续完善住房供应体系），就能推动市场平稳健康发展。