近日，广东省中山市第一人民法院审理的一起物业服务合同纠纷案件引发关注。该案不仅涉及物业费缴纳问题，更深层触及了物业服务责任边界和业主权益保护的重要课题。 问题的根源可以追溯到2018年。业主黄先生在小区公共楼梯发现白蚁后，及时向物业公司报告。然而物业公司的处理方式令人失望——仅派员使用普通家用杀虫剂进行简单喷洒，未采取专业防治措施。此后数年间，黄先生多次通过微信等渠道催促物业聘请专业机构进行根治性处理，但物业公司要么推诿，要么重复使用农药喷洒的低效方案。 转折点出现在2023年。黄先生发现家中白蚁大规模繁殖，木制家具和装修遭受严重破坏，经估算损失超过两万元。为阻止损失继续扩大，黄先生被迫自费2600元聘请专业公司进行消杀。对物业长期不作为的失望促使黄先生从2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司随即将其诉至法院，要求支付欠费7064.4元及违约金。 庭审中，双方围绕两个核心问题展开激烈辩论。其一是白蚁来源与责任归属。物业公司辩称，黄先生家中的白蚁不属于物业服务范围，公共区域虽有白蚁但无证据证明其进入了业主家中，且2018年事件与2023年结果间隔5年，因果关系难以认定。黄先生则提供了完整的证据链：包括2018年发现白蚁的通知记录、物业人员处理过程的视频、处理后白蚁逃窜至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、多次催促物业的微信聊天记录以及自行消杀的费用发票。这些证据充分证明了白蚁问题的持续存在和物业处理方式的不当。 其二是物业费该不该交、该交多少。物业公司主张其提供了保洁、保安等基础服务，业主享受了服务就应足额缴费。黄先生则主张，物业在公共区域维护特别是白蚁防治上存在重大过错，直接导致其财产损失，其拒交行为是行使合同履行中的正当抗辩权。 法院的判决说明了对业主权益的保护和对物业服务责任的明确界定。法院认定，黄先生家中的白蚁源自公共区域具有高度可能性。白蚁危害具有隐蔽性、持续性特点，公共区域与黄先生家相邻极近，具备迁移条件；黄先生家中此前多年无蚁患，非自身环境产生；破坏程度严重，说明白蚁滋生已久。根据日常经验法则和高度盖然性原则，法院认定两者存在直接关联。 关于物业服务责任，法院指出，根据民法典第九百四十二条，物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。面对白蚁这种专业性虫害，物业仅用普通杀虫剂敷衍了事，未能根治公共区域隐患，导致风险蔓延至业主家中，属于履行合同义务存在重大瑕疵，构成违约。 在抗辩权问题上，法院认为业主因物业违约拒交物业费是行使履行抗辩权的行为，具有合理性。但抗辩权的行使范围应与违约程度相适应。物业虽在白蚁防治上存在重大过错，但并非完全未提供任何服务。最终，法院基于物业违约的严重程度，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时，因业主事出有因并非恶意拖欠，法院驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。 案件承办法官石慧指出，物业费减免的前提是物业公司服务存在严重瑕疵，"质价相符"是核心标尺。物业服务合同是双务合同，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务构成对等关系。物业公司不能只收钱不办事或敷衍了事。物业费的减免建立在物业公司未履行核心服务义务的基础之上，抗辩权的行使也应有明确的边界和限度。
这起看似普通的物业费纠纷，折射出当下居住权益保障中的现实难题。业主理性维权与司法审慎裁量的结合，既继续明确了物业服务合同的履行标准，也提示社区治理正从“有服务”向“优服务”推进。如何形成权责对等、质价相符的物业服务机制，仍有赖于立法、司法、行政与行业的持续协同与完善。