你们听说没？上海最贵的老洋房居然没人买！真的是近1亿的“孤品”啊，太让人意外了。我跟你们讲，那是1.5亿的高价拍卖品，最后流拍，甚至没人出价！你想知道这背后到底有什么故事吗？ 先来算算这笔账。这房子月租6.75万，一年下来也就81万的租金。但是每年维护费呢？少说也得60万。净利润也就20万左右吧。 你说这钱买房子划不划算？如果你把那8299万现金存银行大额存单，按照3.5%的年化收益率算，一年利息就有290万呢！结果你拿着这房子“赚”20万，实际上却亏了近300万的利息。 这还只是利息呢！装修修缮费又是一大笔开销，再加上海关标准维护费用，一年下来算下来也就是亏270万左右吧！这么算下来年化收益率直接变成了-3.3%，谁愿意要？ 流拍不是因为楼市下行哦！完全是智商筛选的结果呢！那些能随手拿出近1亿现金的大佬们都是精明鬼，他们才不会被情怀蒙蔽双眼呢！他们看到的是清晰的资产负债表：这房子砖木结构不可改造、修缮成本高得吓人、而且租约要到2029年才能到期使用呢！ 这么多因素叠加起来现金流折现模型结果全是负数啊！哪里还有什么“稀缺”和“情怀”的影子？ 还有一件事特别搞笑。这个前主人在2018年高位接盘时以为自己赚翻了呢！结果现在因为主业资金断裂被列为失信被执行人。真是一波未平一波又起啊！ 过去十年宽松的货币环境让这种非标资产看起来很有价值呢！大家只关心“多少人想要”，根本不仔细算它到底能不能生钱。 现在业主已经偷偷降价到7500万了呢！但懂行的买家出价只给6000万。1500万的差价就是情怀估值最后残留的泡沫了吧！ 所以啊，这次流拍可不是简单的房价跌了！而是一次残酷的定价权转移。定价权从那些讲故事的人手里交还给能算清账本的人了！ 上海梧桐区的落叶年年飘洒着美丽故事，但今年却砸碎了依靠“稀缺叙事”和杠杆信仰维系的旧秩序。新规则很简单：能算清的账才叫价值；有人愿意接的盘才叫资产。其他的都是昂贵的教训啊！ 这样看下来，这个房子还真是台碎钞机呢！根本不是什么资产呀！