土地空间紧张、产业承载能力有限的情况下，镇域如何打破“散、乱、低”的存量格局，成为推动高质量发展的现实课题；中山市神湾镇外沙村加快推进诚艺·外沙科创城“工改”项目，通过连片整合低效用地、提速审批流程、重塑产业生态，为镇域产业升级与城乡面貌改善提供了可借鉴的实践样本。 问题层面，长期以来，一些村镇工业用地存在权属分散、地块碎片化、厂房形态简陋等情况。单层锌铁棚式厂房密集分布，往往伴随消防安全隐患、环境压力与空间利用效率偏低，导致优质项目“落不下”、产业链“聚不拢”、公共治理“管不细”。对经济体量较小的镇而言，新增建设用地指标有限，若不能把存量用地用活用好，产业升级很容易陷入“无地可用、无园可进”的瓶颈。 原因在于，碎片化用地通常涉及多宗地、多主体和历史遗留问题，仅靠企业或村集体难以完成整体盘活；同时，传统审批链条环节多、周期长，项目落地成本高、时间不确定，影响企业投资预期。另一上，旧有工业形态与现代制造业对标准化厂房、绿色生产、数字化管理等要求不匹配，制约了从“低端加工”向“高端制造、专精特新”转型。 针对上述难题，外沙科创城空间整合上探索“单一主体归宗”，将村内多处权属不同的用地整合至单一主体名下，实现“碎片变连片”，为低效用地再开发打通关键环节。此做法不仅是把地“拼起来”，更在于建立可持续的园区开发与运营逻辑：规划面积约千亩、分期开发建设，聚焦智能装备、激光增材等先进制造方向，推动产业集聚与配套完善。项目推进也体现出存量更新的速度：第一改造片区已实现招商进驻；第二改造片区一期招商完成约60%，二期项目封顶并即将竣工验收，园区承载能力与产业导入同步提升。 在效率提升上，项目多次实现“拿地即动工”。通过审批制度改革，有关流程由原先的12个环节压缩至6个，审批时间由超过20天缩短至3天，部分施工证件办理实现“分钟级”流转，企业拿地后可迅速组织进场施工。对制造业项目而言，这种确定性和速度意味着资金周转更快、产能投放周期更短，也让地方招商引资中更具竞争力。 影响层面，外沙科创城的意义不仅在产业端，也体现在治理与民生改善。现代化标准厂房替代简易厂房后，安全风险与环境压力有望得到结构性缓解；数字化、智能化、绿色化的园区建设路径，为企业提升能效、降低排放、优化生产管理提供支撑。就业上，园区导入的制造业与配套服务将带来新增岗位，推动“家门口就业”。为应对就业人口增长和居住需求扩张，村内已谋划新增出租屋并引入物业管理，以提升居住品质和治安管理水平。随着产业项目落地、人口导入与配套完善，居民收入、城乡面貌、治理能力、生态环境有望形成联动提升的良性循环。 对策层面，存量“工改”要实现从“建园区”到“强产业”的跨越，仍需持续发力：一是坚持规划引领与产业导向，围绕智能装备、增材制造等方向细化招商标准，避免低水平重复和“只求入驻不求质量”；二是强化园区运营与服务体系，完善公共技术平台、检验检测、金融与人才服务，推动企业从单点成长走向链式集聚；三是将安全、环保与能耗约束前置到准入与日常监管，形成可持续的绿色增长路径；四是同步补齐居住、交通、教育、医疗等公共服务短板，促进产城人融合，减轻“职住分离”带来的治理压力。 前景判断上，外沙科创城推进表明，镇域经济不必只靠增量扩张，关键在于以制度创新和治理升级激活存量。随着更多碎片化低效用地被系统整合，叠加审批提速带来的制度效应，项目落地将更快、产业集聚将更强。未来，这一模式若在更大范围复制推广，有望推动制造业空间从“散落式”向“园区化”演进，更提升产业链现代化水平与城市治理精细化水平。
神湾镇的实践表明，高质量发展不是单纯做大规模，而是通过制度创新激活存量资源的深层价值；当土地、产业、民生形成良性循环，即便是“最小镇”也能写出转型升级的实绩。在粤港澳大湾区建设进程中，这种以改革破题、以创新增效的发展路径，正在为更多城市提供可落地、可复制的参考。