我朋友最近去看了南京河西的一个大宅子，这可是个大动静，周围的二手房都慌了神。就在2024年3月8日，南京市规划和自然资源局发了个公示，把大家的视线都拉到了这里。这块地以前是和悦储运产业园，后来改头换面要变成住宅了。这次实探之后我发现，它位于河西北的核心位置，一边是燕山路，一边是华山路，南边靠着应天大街，北边连着积贤街。刚一进去我就被它的大块头给震住了。跟河西别的零散地方不一样，这个地块特别规整，看上去占地面积比好多新盘都要大。我在周边转了一圈，地上好多拆迁和整理的痕迹都能看出来。 记得去年1月份就有人传这里要拆了搞考古，现在虽然还没完全弄干净，但老的厂房基本上都拆没了。配套方面这地方确实不错。教育方面最显眼，离南京市陶行知学校就隔着一条街，走个4-5分钟就到了，不管是小学还是初中都能照顾到。交通也很方便，离2号线集庆门大街地铁站差不多800米路，走路十多分钟就能到地铁站。商业也不用愁，河西万达和金鹰世界都在附近，吃喝玩乐一站式搞定。还有好多成熟的小区围着呢。 按照规划指标来算，这块地以后住得肯定舒服。属于二类居住用地，容积率不超过2.4，建筑密度不超过27.5%，楼高不超过80米，绿地率最少30%。这样的配置以后大概率是高层加小高层的产品组合。不过会不会再降低容积率搞点低密度的东西出来，我也说不准。 先说说二手房市场吧。这块地周围三公里内住着好多好小区呢，比如朗诗璟华府、东原印长江还有星雨华府。东原印长江是个次新小区最近的成交价格大概在44233元/平米左右。大户型的精装房能卖到5万到6.2万/平米之间，有的甚至超过6万/平米。星雨华府这边这个月的挂牌均价是39829元/平米左右。 旁边还有两处安置房也挺有意思。一个是陆军指挥学院龙蟠锦城安置住房项目，现在外立面正在弄着呢；另一个就是精金花园了。这个小区分南区和北区，南区现在卖1.5万左右一平米；北区稍微贵一点1.8万左右一平米。从链家查了下户型信息得知精金花园的得房率在69.4%到72.7%之间；还有这里租房的人比较多住户流动性也挺大。 跟精金花园隔条马路就是咱们这次的主角——和悦储运产业园地块啦！如果以后在这里盖改善属性强的第四代住宅（应该就是带院子那种），得房率接近100%的话，肯定能吸引不少精金花园的拆迁户来换新房子住。 那么问题来了！这块地会不会成为南京的地王呢？我们来看看同属河西北的招商金陵序项目吧！原本那个地方是搞科研设计或者商办用的后来改成了住宅容积率2.4的宅地最后挂牌的时候又降到了2.2 招商蛇口在2024年3月8日底价拿下了这块地总共花了23.5亿元折算下来楼面地价是35835元/平米。不过招商金陵序只有7栋楼而已咱们这块地可比它大多了！以后会不会也跟它一样用更低的容积率挂牌还得等下一步消息出来看看再说！ 虽然2026年的土地市场现在还不知道具体情况怎么样但河西核心的宅地肯定还是大家争抢的香饽饽溢价率肯定不会太低。所以我猜这次拍卖的时候楼面价大概率会在36000元到38000元之间浮动如果真的达到了38000元的水平那以后的房子起码也得卖到55000到58000元之间！毕竟周边像东原印长江这样的次新小区高端房源都能卖到6万左右了这个新盘要想卖得出去肯定也不能比它们差太多才行。 还有一点不得不说就是这块地方之所以这么火就是因为它太稀缺了配套也特别确定！河西北这几年基本没怎么出过大的地块片里还有好多拆迁户拿着安置房等着改善呢需求特别大。 从发展的角度看河西北经过这么多年的建设教育交通商业医疗等资源都很齐全根本不用再等啥规划兑现了这跟其他新开发的板块相比就有很大优势！ 所以不管是对开发商还是买房的人来说这块地都是2026年南京土地市场的一块肥肉开发商肯定会抢着要；如果以后的房价比较亲民产品质量也过关那对咱们普通购房者来说绝对是入住河西核心区域的好机会！