问题：存量时代到来，城市更新从“选修题”变成“必答题” 城市发展进入存量提质阶段后，新增土地和大规模建设带来的边际效益持续下降；老旧厂房、旧商业街区、低效园区等存量空间如何实现“再生”，直接关系到城市竞争力、产业承载力和居民获得感。此外，建筑物的生命周期往往以数十年甚至上百年计，但产业迭代明显加快，传统空间供给与新兴业态需求的错配越来越突出。因此，城市更新不只是改善面貌的工程，更成为优化产业结构、提升治理水平、推进绿色低碳转型的重要抓手。 原因：产业换挡、双碳约束与文脉保护共同驱动更新逻辑重塑 一是产业升级倒逼空间重构。科创、文创、数字经济等新业态对办公形态、社交场景和复合功能提出更高要求，单一功能的旧厂房和传统写字楼难以适配，需要通过功能重组和运营再设计实现“空间再生产”。二是“双碳”目标与资源约束推动“少拆多改”。相比推倒重建，修缮改造可减少建造环节碳排放和建筑垃圾，更契合绿色转型方向。三是历史文化保护标准提升。很多城市的气质与记忆承载石库门、里弄街巷、工业遗存等空间载体中，若以简单替换的开发思维推进，容易导致同质化，削弱城市的长期吸引力。 影响：更新从工程建设转向综合治理，成为经济与民生的交汇点 城市更新的外溢效应不断放大：在经济层面，存量空间通过改造与运营，有望提升资产效率，带动创新企业集聚与就业增长；在治理层面，更新促进公共空间优化、社区服务补齐和慢行交通改善，推动“15分钟生活圈”等理念更好落地；在文化层面，保留可识别的历史肌理，有助于延续城市叙事，形成差异化竞争优势。市场层面，写字楼与园区体量大，叠加运营服务、节能改造、公共空间提升等需求，城市更新正从一次性开发转向更长期、更精细的运营型市场。 对策：以“微更新+可运营”为抓手，探索可复制的实施路径 以德必集团为例，其从将老旧厂房改造为文创园区起步，逐步形成以“保留肌理、导入产业、持续运营”为核心的方法，强调“不大拆大建，而是持续迭代”。在具体实践中，一是坚持“能保尽保”，保留工业遗存的结构与痕迹，通过绿化提升和公共空间嵌入改善环境品质，在保护与功能之间反复校准，避免“新建化”“景观化”取代真实历史。二是强调“先人后空间”，把使用体验与产业需求前置，通过复合场景组织提升黏性，例如融合办公、展陈、社交与休憩，增强园区的全天候活力。三是用运营逻辑替代一次性开发逻辑，采取小步快跑、持续微调的方式，根据入驻企业与社区反馈迭代更新内容，让空间随产业变化不断适配。四是将低碳理念贯穿全过程，通过修旧如旧、节能改造与绿色空间配置，降低全生命周期成本，提升长期可持续性。 前景：政策引导与市场机制协同，城市更新将走向更精细、更综合的“系统工程” 展望未来，城市更新的关键在于从“项目思维”转向“片区治理与产业生态思维”。一上，各地需要规划统筹、审批机制、财政与金融工具、历史建筑保护清单诸上提供更稳定的制度支撑，推动更新从个案探索走向规范化、规模化。另一方面，更新主体也需提升专业能力：既懂建设改造，也懂产业导入、运营管理与社区协同，形成可持续现金流与长期服务能力。随着低碳改造、公共空间提升、城市记忆保护等要求同步强化，未来城市更新将更强调“多目标平衡”：既算经济账，也算生态账、民生账、文化账，推动城市在延续与创新之间实现更高质量的再生。
城市更新不仅是对物理空间的改造，更是对城市发展理念的重塑；在高质量发展阶段，需要更多像德必这样的实践者，用更可持续的方式协调保护与发展，让历史与现代相互成就，为城市注入持久活力。这既考验智慧，也检验责任。