高盛把香港楼价今年的升幅给预测到了12%，这份报告在2月20日刚过完农历马年新春就放出来了。高盛原本预计升幅只有5%，现在直接把目标给推到了12%，这比原来的预期高出了一倍多，给市场的神经打了一针强心剂。高盛这次把“看多”的理由说得很清楚：签证和移民政策的改善带来了更多的买房需求，租金上涨加上贷款利率下降，让很多人觉得租房不如买房更划算；而取消楼市限制措施后，交易成本降低了，又吸引了不少投资客入市。这些理由一出来，本地地产股像恒基地产、信和置业这些马上就开始涨了。 不过，在这个热闹劲儿后面，我们得冷静一下看清楚情况。高盛这次之所以这么乐观，主要是因为他们觉得香港的人口结构变好了。最近几年那些引进人才的计划确实让很多高端人才来了香港。这些人有钱又愿意定居下来，自然就成了潜在的买房大军。同时市场的基本状况也在好转，就像报告里说的那样，从2023年到2025年租金大概能涨20%左右。在利率见顶并开始往下走的情况下，租金回报率就变得很吸引人了，“转租为买”不再是一句空话而是实实在在的财务计算。再加上2024年全面取消楼市限制措施之后，之前因为怕成本高不敢买的本地买家和一些内地投资者的视线又回来了，交易成本一降市场换手率也就上去了。 但高盛也不是对所有物业都看好。报告里说得很清楚：住宅市场热火朝天，但商业地产还是很冷清。虽然中环核心区的写字楼租金可能微涨3%，这看起来像是金融精英们的“好日子”，但高盛自己也承认其他地方写字楼租金大概不会怎么变。最有意思的是零售市场，他们只给了个2%的温和增长预期，理由是香港人老往外跑购物和网购竞争太激烈了。这说明传统店铺的好日子估计是回不去了。 这种冷热不均的情况直接体现在了高盛对股票的评级调整上：把恒地和信置从“卖出”提到了“买入”，可把拥有大量零售物业的九龙仓置业给降级到了“卖出”，把领展也降到了“中性”。这种做法清楚地告诉我们：未来香港的楼市是住宅开发商的狂欢派对，也是持有型物业商的寒冬时刻。手里有大量农地储备和能把住宅项目推上去的开发商就是赢家；那些过度依赖零售收租的信托基金就得承受长期资产贬值的压力了。 对于高盛抛出的12%升幅，大家兴奋之余还得留个心眼儿：第一得看钱袋子鼓不鼓。现在的高租金和买房需求很大程度上靠的是“高才通”这些计划招来的人才。这些“新香港人”最后到底有多少能变成真正的买房者，得看香港经济能不能接住他们就业的盘子。如果宏观经济增长不如预期，靠政策引来的这股“外需”还能不能支撑房价往上爬还是个未知数；第二得防着商业地产拖后腿。写字楼租金不涨、零售增长乏力不光是商业的问题更是整体经济活力的表现；写字楼租金不变、零售增长乏力反映了企业不敢扩张、本地消费往外跑的结构性难题；如果企业活动恢复不起来住宅市场的繁荣最后可能因为没了根就像没有水的河流一样干了；第三还得看开发商的利润是不是真金白银。高盛虽然把目标价给调上去了也承认地产股去年平均跌了1%利润率也不高；这说明就算楼价上去了因为之前拿地贵加上竞争激烈开发商能不能真正做到“赚钱又赚利”还是个谜；比如恒基地产要是没了农地转换带来的收益去年纯利估计得大跌33%。 高盛把楼价预期调到12%给了马年香港楼市一剂强心针甚至是兴奋剂；它抓住了政策放松、人口进来还有利息掉头向下这些短期情绪爆发点；不过这更像是靠政策和需求推动的局部牛市而不是大家都能享受到的普涨行情；对于住宅市场特别是在核心地段有优质新盘的开发商来说马年确实是个大干快上的好时候；但对于那些手里全是非核心商业物业的投资者还有靠零售收租过日子的信托基金来说冷意还没散去呢；楼市的马年大戏已经拉开了帷幕有人在使劲往前冲也有人还在原地犹豫最终能不能走到终点不掉队不光要看骑手有没有胆量还得看对路的状况清不清楚；12%的数字可能是个好的开始也可能是这次反弹的最高点一切都取决于香港经济能不能真正跟上这波被预期炒热的楼市热潮。