天津轨道交通集团以国际航运大厦为底层资产发行的商业不动产ABS（机构间REITs）（证券代码：267494）近日上海证券交易所挂牌。这项目募集资金6.04亿元，是天津市首个机构间REITs项目，标志着天津在基础设施资产证券化和存量资产盘活上获得突破。 一、问题：基础设施投融资面临转型挑战 轨道交通等基础设施建设周期长、资金需求大、回收期长。随着城市建设从规模扩张转向质量提升，传统融资模式面临成本、期限和资产效率等多重制约。如何盘活优质存量资产，形成"建设-运营-盘活-再投入"的资金循环机制，成为轨道交通企业高质量发展的关键课题。 二、原因：政策与市场双重驱动 近年来，国家持续推动存量资产盘活和有效投资扩大，REITs等金融工具优化资产负债结构上的作用日益突出。对轨道交通企业而言，将具备稳定现金流的经营性物业证券化，既能拓宽融资渠道，又能支持公益性业务发展。 天津轨道交通集团选择国际航运大厦作为底层资产。该写字楼位于小白楼国际航运服务业集聚区，建筑面积6.03万平方米，曾获"全国特色楼宇30强"等荣誉。其航运产业链业态成熟稳定，为产品发行提供了可靠基础。 三、影响：多重价值显现 对企业而言，本次发行实现了资金回笼，为后续建设和运营提供了更灵活的融资渠道。 对城市发展而言，标志性楼宇通过资本市场实现价值重估，有助于提升区域航运服务业集聚效应和国际航运大厦的品牌价值。 市场层面，该项目从申报到落地仅用3个多月时间，展现了高效的政府协同机制，为后续同类产品提供了参考。 四、对策：确保可持续发展 业内人士建议： 1. 完善底层资产管理和信息披露机制 2. 提升物业管理和招商运营能力 3. 合理匹配资金期限与用途 4. 建立优质资产储备库 五、前景：金融创新助力高质量发展 随着城市更新和产业升级深化，具备稳定现金流的优质存量资产将更受资本市场青睐。此次项目成功落地表明金融工具在激活存量资产上的潜力正在释放。未来更多国有企业有望通过REITs等方式优化资产结构。
天津首单机构间REITs的成功发行是一次有益的金融创新实践。在新发展阶段下，如何通过市场化手段盘活存量资产考验着企业的创新能力。期待更多企业和地区借鉴这个经验，为经济高质量发展注入新动能。