问题——收入下滑与亏损扩大叠加，分派承压引发关注 越秀房产基金2025年经营数据出现较大波动：全年收入18.56亿元，同比下降8.6%；除税后亏损约6.94亿元，较上年继续扩大。以分派为主要回报来源的投资者同样感到压力，报告期内每基金单位分派为0.058港元，同比下降14.7%。商业地产进入调整周期的背景下，作为广州地标综合体的重要持有方之一，其业绩变化反映出写字楼资产在租金与估值两端同时承压的现实。 原因——资产处置“减法”、行业周期“逆风”与估值调整三重叠加 一是资产处置带来阶段性收入缺口。基金于2025年10月出售越秀金融大厦50%权益，回笼资金约53亿元人民币。交易完成后——有关物业当期租金贡献减少——同时资产组合范围收缩，使收入端与资产端口径随之变化。此类处置通常呈现“短期压低报表、长期优化结构”的特征。 二是写字楼市场供需压力仍在。2025年全国重点城市商办租赁需求整体偏弱，一线城市核心区租金普遍承压。越秀房产基金写字楼业态仍贡献9.86亿元收入、占比超过50%，但行业景气度下行使租金议价空间收窄，进而影响整体收入表现。 三是商业物业估值下调放大账面亏损。受资本市场风险偏好变化与商业地产定价调整影响，基金物业组合估值在2025年底约为336.45亿元，同比小幅下降1.1%。在公允价值计量框架下，估值波动会直接影响资产净值与利润表，使“经营端相对稳定、账面端波动更大”的差异更为明显。 影响——杠杆下降释放安全边际，但分派与再投资形成两难 从财务安全角度看，资产处置回笼资金用于偿债后，基金整体借贷比例由报告期末的48.5%降至2026年初的41.2%，有助于在利率与租金双重承压阶段提升抗风险能力。但从投资者回报角度看，分派下降削弱了短期收益体验。，基金仍维持较高分派水平：2025年分派总额约2.71亿港元，分派比率约96%，处于香港房托基金守则要求的90%下限之上的较高区间。在现金流需要兼顾分派、偿债与改造投入的情况下，高分派有利于稳定市场预期，但也压缩了用于资产升级与业态调整的再投资空间。 对策——融资端降成本与运营端提效率并举，核心资产托底 面对压力，基金在融资结构与运营策略上同步调整。 在融资端，2025年平均付息率降至3.77%，同比下降76个基点；期末融资成本率降至3.61%，处于近三年低位，预计全年节约融资成本约1.5亿元人民币。成本下降一上来自信用资质与债务管理改善，另一方面也与多元化融资工具运用有关，包括发行低票面利率的熊猫债以及境外绿色双币种债券等，拓宽境内外相对低成本资金来源，为后续经营调整争取时间与空间。 运营端，核心项目表现出一定韧性。基金整体出租率为82.1%，其中广州国际金融中心续租率超过86%，财富广场出租率93.4%，香港越秀大厦保持满租。为对冲租金下行压力，管理团队推进产品与服务调整，通过推出带装修单元、加快改造单元去化等方式缩短招商周期、提升客户黏性。在增量需求不足的环境中，以存量改造提升竞争力，成为稳定现金流的重要手段。 前景——商业地产修复仍需时间，关键看“现金流质量”与“资产再定位” 业内人士认为，写字楼市场修复取决于宏观经济活力、企业扩张意愿以及新增供应消化节奏，短期内租金全面反弹仍需观察。对基金而言，下一阶段需要在三上取得平衡：其一，继续优化债务期限与利率结构，守住杠杆安全边际；其二，强化核心资产运营能力，以更稳定的出租率与租约质量夯实现金流；其三，在分派稳定与资本性开支之间做好统筹，避免“高分派挤压再投资”影响中长期竞争力。随着绿色融资与存量改造政策持续推进，具备区位优势、运营能力与融资渠道的资产，有望在行业出清过程中获得结构性机会。
这份带着行业寒意的财报，折射出中国商业地产转型期的一个切面。当传统“收租模式”遭遇周期压力，管理机构需要在资产负债与经营效率之间重新校准平衡。越秀案例显示，优质资产的抗风险能力叠加主动管理与前瞻布局，可能成为穿越周期的重要支撑。随着公募REITs试点深化，兼具国资背景与市场化能力的运营主体，或将在不动产金融化进程中承担更重要的角色。