港资开发商恒隆集团日前发布2025年度财务报告，成为老牌港资房企中首家交出年度成绩单的企业。财报显示，集团面临收入下滑压力，但盈利能力保持韧性，反映出复杂市场环境下的经营调整成效。 收入下滑的主要原因在于物业销售规模收缩。数据显示，恒隆集团2025年总收入为104.14亿港元，较上年下跌11%；营业溢利为68.36亿港元。其中，物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，成为拖累整体收入的主要因素。这个变化反映出集团在当前市场环境下采取了更加谨慎的销售策略。集团董事长陈文博解释称，目前在售物业数量有限，包括蓝塘道项目、武汉恒隆府、昆明君悦居等，这些项目品质较高、定价较为稳健，销售需要等待市场时机成熟。 有一点是，尽管收入下滑，集团股东应占基本纯利仍实现3%的增长，达到24.07亿港元，每股基本盈利1.77港元。这表明集团通过成本控制和业务结构优化，在收入承压的情况下维持了盈利能力。 租赁业务作为恒隆集团的核心收入支柱，2025年也面临一定压力。集团与恒隆地产的总租赁收入分别同比下跌2%和1%，分别至98.53亿港元和93.89港元。其中，内地物业租赁收入约67.57亿港元，同比减少1%；香港物业租赁收入约30.96亿港元，同比减少3%。这一下滑主要源于内地办公楼市场持续疲弱和香港经济复苏缓慢。 分业态看，零售物业表现相对稳健。2025年恒隆集团来自商场的租赁收入约48.71亿元，同比增长1%，扭转了2024年的下跌趋势。其中，上海恒隆广场和港汇恒隆广场保持稳定增长，租赁收入分别为16.61亿元和11.97亿元，同比涨幅分别为1%和2%。无锡恒隆广场和大连恒隆广场表现更为亮眼，租金收入分别为5.02亿元和3.31亿元，同比均实现10%以上增长。这些核心城市项目的稳定表现，为集团提供了重要的收入支撑。 然而，部分二线城市项目仍面临显著经营压力。武汉和沈阳的商业项目租金收入跌幅均超过30%，租户销售额也大幅下滑，其中武汉项目销售额下跌23%，沈阳项目跌幅达54%。这种分化现象反映出当前房地产市场的结构性特征，即一二线核心城市与部分二线城市的经营差异明显扩大。 办公楼业务继续承压。2025年恒隆集团在内地的6个办公楼项目收入均有下滑，整体收入同比下降7%至12.23亿元，年末出租率下降4个百分点至80%。行政总裁卢韦柏指出，内地写字楼供应持续增加，而外资企业暂无明显扩张迹象，恒隆集团的甲级写字楼租户以外资企业为主，因此当前首要任务是维持出租率，集团不得不与现有租客重新协商租赁条款。 面对市场挑战，恒隆集团管理层采取了更加务实的发展策略。陈文博表示，2025年内地零售业务呈现轻微V型复苏态势，下半年表现好于上半年，第四季度无论是客流还是零售额几乎都创下新高。他对2026年的发展持审慎乐观态度，认为应该会有强劲的开局。 在投资策略上，卢韦柏强调集团不会放弃拿地，但前提是地价合理且符合入市标准。他重申，集团目前的首要目标是减债，先把现有项目做好，之后再考虑扩张。这一表述反映出集团在资本配置上的优先级调整，即从规模扩张转向质量提升和财务稳健。 卢韦柏还分析了2025年下半年香港住宅市场回暖的原因。他指出，利率开始回落、资金流动性变得宽松，加上去美元化操作推动资金流向港币和股市，港股涨至27000多点。当房价调整到合理水平、利率开始回调时，资金也会回流到住宅市场，这为集团手上剩余的住宅项目提供了发展机遇。 从长期看，陈文博对内地办公楼市场仍抱有信心。他认为从中长远期来看，大陆办公楼市场仍有机会，这为集团在该领域的后续发展留下了想象空间。
房地产行业正从规模扩张转向精细化运营阶段，企业竞争力日益取决于现金流管理、资产质量和城市选择；恒隆集团通过聚焦核心城市、稳定租赁业务和降低负债的组合策略应对市场分化。未来能否把握消费复苏和资产重估机遇，关键在于提升运营能力和保持财务稳健，以实现长期可持续发展。