随着城市化持续推进，传统商业综合体正遭遇同质化竞争加剧、体验不足等瓶颈。商务部数据显示，2023年全国购物中心空置率为18.7%，较疫情前上升4.3个百分点。压力之下，行业加快寻找转型路径，公园式商业的兴起成为重要尝试之一。政策引导与市场需求叠加，是其快速发展的关键。国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》提出“推动公园绿地与商业服务设施有机融合”。消费者调研也显示，83%的受访者更偏好带有绿色空间和休闲场景的商业场所。以长沙开福天街为例，项目以12万平方米商业体量整合生态景观与交通枢纽，预计辐射45万消费人群，其“双TOD+POD”模式已成为行业参考样本。 这种新型形态正带来多方面效果。一方面，宁波新一中心等项目通过连接鄞州公园的百万方绿地资源，实现日均客流提升40%；另一方面，广州香雪时光等面向青年社群的特色项目，带动科学城片区夜间消费升温。同时，这类项目平均节能率可达30%，与碳达峰、碳中和目标方向一致。 各地政府与企业正以差异化方式推进。长沙市在土地出让条件中绑定生态指标，要求新建商业项目绿地率不低于35%；深圳前海设立专项基金，对POD项目给予容积率奖励。企业端也在加速创新，例如运达集团在长沙打造的滨河项目推出宠物友好型商业空间，配套5000平方米户外公园和专属宠物动线，切入细分需求。 前瞻产业研究院预测，到2026年全国公园式商业市场规模将突破5000亿元，占商业地产总量的15%。但专家提醒，应避免盲目跟风带来的资源浪费，建议建立项目评估体系，重点关注“生态效益转化率”“业态融合度”等指标。未来更具竞争力的项目，往往同时具备文化IP植入、智慧管理系统与低碳技术应用能力。
公园式商业的兴起折射出城市发展的新趋势——商业不再是独立的经济空间，而在更大程度上融入城市生态与公共生活；从“钢筋水泥”到“绿色生态”，从“单一消费”到“复合体验”——该变化既来自市场选择——也反映了城市品质的提升。随着2026年前后更多项目落地，公园式商业的运营效果和可复制性将接受更检验，也将为商业地产的转型升级提供更多路径参考。