恒隆集团近日公布2025年度业绩，整体经营面临多重压力。集团实现总收入104.14亿港元，较上年下跌11%；股东应占基本纯利24.07亿港元，同比增长3%。虽然净利润保持增长，但收入端的明显下滑反映出集团所处市场环境的复杂性和挑战性。 收入下滑的主要原因来自两个方面。其一是物业销售收入大幅下降。报告期内，集团仅售出位于香港皓日项目的24个住宅单位、武汉恒隆府的一个单位和昆明君悦居的五个单位，合计进账2.64亿港元，同比减少83%。此数据反映出房地产销售市场的低迷态势。其二是租赁收入的下行压力。整体租赁收入下降2%至98.53亿港元，其中内地租赁收入67.57亿港元，同比减少1%；香港租赁收入30.96亿港元，同比减少3%。 值得关注的是，租赁业务内部呈现明显分化。商场组合表现相对稳健，凭借营运策略优化及内地消费信心回升，保持了高租出率，收入表现相对稳定。而高端办公楼组合则承压显著，全年收入同比下降7%。这种分化反映出不同业态当前经济环境下的差异化表现。 内地写字楼市场面临的压力尤为突出。恒隆地产执行董事、行政总裁卢韦柏指出，内地市场一上写字楼新增供应持续增加，另一方面外资企业扩张步伐暂缓，而集团甲级写字楼租户以外资企业为主。叠加部分内资企业需求平淡，整体租赁需求持续承压。在上海等一线城市，办公空间市场竞争激烈、供应过剩的问题尤为明显。 与此形成对比的是，香港写字楼市场已显现企稳迹象。2025年第四季度大部分新增供应已被市场消化，且有不少企业新入驻，市场活跃度逐步提升。这一差异化态势决定了集团需要采取差异化的应对策略。 面对市场挑战，集团管理层坦诚地表示，当前首要任务是维持写字楼出租率。卢韦柏指出，即使租期未到的租客也会主动来谈判，集团不得不与现有租客重新协商租约条款。在当前内地市场环境下，写字楼出租率能维持在八成以上，已属行业内的不错成绩。这反映出集团在市场下行期采取的务实态度，优先保证资产的稳定运营而非盲目追求租金增长。 卢韦柏预测，内地写字楼市场的调整周期还将持续18至24个月，之后有望逐步企稳。这一判断参考了当前香港市场的复苏态势，为集团的中期规划提供了参考框架。 在整体业绩承压的背景下，酒店业务成为集团唯一实现显著增长的板块。得益于酒店物业组合规模的扩展，全年酒店对应的收入同比大幅上升57%至2.97亿港元。沈阳康莱德酒店虽平均每日房价略有承压，但受益于旅游业内需回暖带动租出率微升，全年收入同比反而增长1%。昆明君悦酒店2025年完成首年全年营运，录得收入1.35亿元人民币，受租出率提升及平均每日房价上涨双重利好，下半年增长动力显著加快，成为酒店板块增长的核心引擎。 展望未来，集团多个重点项目正按计划推进。杭州恒隆广场办公楼E座已于2025年11月底起陆续交付使用，商场预计2026年4月正式开幕，目前预租率已达约90%。无锡恒隆广场二期项目推进顺利，酒店预计2026年上半年开幕。上海恒隆广场扩建项目于2025年6月顺利封顶，预计2026年下半年正式开幕。这些项目的推进为集团长期发展奠定基础，也为后续收入增长提供了新的增长点。
房地产行业正从增量扩张转向存量竞争，企业核心能力向运营和现金流管理转变。恒隆2025年业绩显示，商场、酒店等消费资产展现韧性，而写字楼供需再平衡仍需时间。能否在调整期稳住出租率、守住财务底线并把握新项目机遇，将决定企业能否顺利度过周期并为下一轮增长奠定基础。