长期以来，城乡土地权利的不对等制约了农村经济发展；2019年修正的《土地管理法》删除了“必须国有化后入市”条款，意味着集体经营性建设用地与国有土地“同权同价”的制度正式确立。此调整回应了城镇化推进中土地要素更高效配置的现实需要。数据显示，我国集体建设用地存量约3.1亿亩，其中闲置、低效用地占比超过15%，改革带来的增值空间不容忽视。 制度设计上，法律以“原则+例外”的框架明确权属：农村和城市郊区土地原则上归农民集体所有，国家所有仅限法律明确规定的情形。需要强调的是，并非所有集体土地都能入市交易。现行法规严格限定，只有经营性建设用地可以出让、出租；宅基地和公益性用地因涉及基本民生保障，被排除在市场交易之外。分类管理既提升了土地要素活力，也为农民权益划定了边界。 针对实践中闲置校舍、废弃厂房等“灰色地带”，专家建议建立公益用地转性机制。中国土地学会副理事长严金明提出：“对连续闲置三年以上且已丧失公益功能的土地，应设置听证公示、规划调整等转化程序，既盘活存量资源，又防范权力寻租。”北京大兴区试点显示，按规范程序转化后的经营性建设用地，亩均年收益可达到传统农用地的20倍以上。 村民自治程序是改革落地的关键。《土地管理法》第63条明确，入市决议须经集体经济组织三分之二成员同意。司法实践也形成了较为明确的规则，“程序瑕疵即无效”已成为刚性裁判标准。2021年河北三河市法院判决合同无效的案例，对基层操作提出了警示。另外，对于转租、转让等后续流转行为，最高人民法院通过指导性案例确立了更偏向效率的审查标准：只要不改变土地性质及用途，原则上无需重复表决。 在法律衔接上，最高法出台的民法典适用解释体现“从旧兼有利”原则。对改革过渡期形成的历史遗留问题，如新法更有利于保障当事人权益，司法机关可在一定条件下突破“法不溯及既往”的传统处理方式。这种做法既保持法制衔接，也为改革探索留出空间。中国人民大学法学院教授王轶指出：“这种立法智慧有效平衡了制度稳定与改革创新的关系。”
集体经营性建设用地入市，本质上是以法治方式重塑城乡要素配置：既要让资源更顺畅地流动，也要让权利更稳定、程序更严格。随着制度供给与基层治理能力同步完善，土地这个关键要素才能在城乡融合发展中更高效、更可持续地释放红利，为推进中国式现代化提供更坚实的资源支撑与治理保障。