问题——市场仍调整，但短期边际改善更清晰。国家统计局数据显示，2026年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，同比仍为下降。城市分布上，新房价格环比上涨的城市有10个、持平7个，上涨或持平城市较上月明显增多，说明下行压力减轻、市场预期有所修复。一线城市新房价格环比由上月下降转为持平，其中北京、上海分别上涨0.2%，广州持平，深圳仍小幅下降。二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，修复节奏相对慢一些。原因——政策优化叠加供需变化，“止跌企稳”的支撑在增强。首先，因城施策持续推进，重点城市政策空间更打开。以上海为例，有关部门2月下旬从限购、公积金贷款、税费各上优化措施，降低购房门槛、改善资金可得性，带动交易回暖。北京此前也优化了非本市户籍家庭购房所需社保或个税年限，释放部分合理需求。其次，春节后交易逐步回归常态，部分观望需求集中入市，同时开发企业推盘节奏调整、促销更趋理性，价格波动随之收敛。再次，从需求结构看，改善性需求的支撑增强。以北京为例，144平方米以上新建商品住宅价格环比涨幅高于中小户型，反映置换与品质升级需求更活跃。影响——一线城市企稳信号更强，但全国全面回暖仍需时间。二手住宅上，一线城市2月环比下降0.1%，降幅较上月明显收窄，其中北京、上海分别环比上涨0.3%、0.2%，显示核心城市存量市场的价格调整可能已较充分；广州、深圳仍在小幅回调。二、三线城市二手住宅环比仍下降，但降幅也不同程度收窄。同比来看，新房和二手房价格多数仍低于去年同期，说明市场整体仍处修复期，居民预期、企业资金链、库存去化等变量仍在调整。总体呈现“核心城市先稳、外围城市跟进”的格局，分化仍较明显。对策——稳预期、稳市场与促转型同步推进，夯实回稳基础。一是继续落实并优化差别化住房政策，围绕首套与改善性需求、人才与新市民等群体精准施策，提高政策传导的稳定性与可持续性。二是用好公积金和商业贷款利率等工具，提升合理购房需求的支付能力，同时加强监管，防止资金违规流入，守住风险底线。三是加快完善“市场+保障”住房体系，增加保障性住房供给，推动收购存量商品房用于保障性住房等举措更顺畅落地，促进供需匹配与结构优化。四是引导企业以产品力和交付力参与竞争，推进“好房子”建设，提升居住品质，用供给端升级带动有效需求释放。前景——价格波动趋缓或成为阶段性特征，修复将继续呈现结构性、渐进性。2月数据表明，环比改善提示最剧烈的调整阶段可能正在过去，政策效应、交易恢复与改善需求共同推动核心城市率先修复。预计下一阶段，一线及部分强二线城市仍将保持相对韧性，成交活跃度与价格表现可能继续领先；而人口流入不足、库存压力较大的城市，仍需要更长时间消化存量、修复预期。随着稳增长政策持续发力、房地产发展新模式加快推进，市场有望在“量的修复”基础上逐步转向“质的提升”。
房价数据的边际改善与政策优化同步出现，构成了当前楼市的主要特征：环比降幅收窄、上涨城市增加——一线城市价格趋稳——部分城市二手房率先回升；这些变化共同指向一个趋势——在经历较充分调整后，房地产市场正逐步走向企稳。上海有望在一线城市中率先形成更清晰的修复样本，但修复速度仍取决于政策的优化与供求关系的逐步再平衡。在新的政策框架下，市场正在寻找新的均衡点，这对稳增长、稳就业和稳定预期仍很重要。