一、收缴率持续下行，行业警报拉响 据克而瑞物管研究中心行业监测报告，2025年全国物业服务企业（500强）平均物业费收缴率降至71%，连续四年下滑。其中国上市物业企业收缴率为78%，中小型物业企业普遍低于65%，部分企业甚至跌破50%。 中物智库同期调研显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率为82.3%，较上年下降2.4个百分点。回看近五年，该指标较2020年前后约93%的高点累计下滑约10个百分点，降幅明显。 中物智库指出，这并非简单的周期波动，而是物业服务业告别依附地产开发的增长方式后，进入以生存与价值重构为核心的调整阶段。 二、撤场案例增多，企业经营压力凸显 收缴率下滑直接压缩现金流，部分企业开始主动退出项目。 今年2月，第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小区发出工作联络函称，因欠费突出、项目长期亏损，将于2026年5月24日起撤出该小区物业服务。类似情况也出现在融创服务太原分公司：其今年初向当地住建部门提交撤场申请，拟于2026年4月30日前退出晋中市通建融创城物业服务，原因同样是长期亏损超出可持续经营范围。 克而瑞物管监测数据显示，2025年全国物业撤场项目共173个，其中64.7%为物业企业主动撤出或到期不续，而非被动终止合同。这表明，越来越多企业选择以退出项目来应对收缴难题。 某头部物业企业涉及的负责人受访时表示，当前物业费收缴确实困难，且项目属性差异明显：老旧小区、回迁安置房以及投资属性较强的楼盘收缴率偏低；商品房项目，尤其是入住率较高的新盘，收缴相对更稳。该负责人透露，集团对各区域公司设有收缴率达标要求，部分难以单独达标的项目会通过组团方式，以区域均值进行平衡。 三、三重压力叠加，困局成因复杂 克而瑞物管将收缴困境归因于政策、市场与业主行为三上叠加。 政策层面，多地推行物业费政府指导价，对普通住宅前期物业费标准进行较严格管控，部分业主由此形成“降价前不缴”“服务未改善就不缴”的观望情绪。同时，空置房物业费折扣政策普遍落地，更压缩企业收入空间。 市场层面，房地产市场持续调整导致部分项目入住率偏低，物业费计费基数缩小，而运营成本难以同步下降，收支错配更加突出。 业主行为层面，居民收入预期趋于谨慎，对物业费等固定支出更敏感，延迟缴费乃至拒缴情形增加，企业资金周转压力随之加大。 四、满意度同步走低，服务质量成关键变量 收缴率下行的同时，业主满意度也走低。中物智库数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度为73.2分，较上年下降1.4分，处于近年低位。安保、保洁、绿化、维修等基础服务投诉上升，“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为集中问题。 中物智库认为，服务质量是收缴率的关键支撑，满意度则直接影响业主缴费意愿。维修响应迟滞、清洁标准不一等问题会持续消耗信任，最终体现在收缴率上。因此，仅依靠催缴情手段难以扭转趋势，提升服务品质仍是更根本的解法。 五、行业谋求转型，多元化经营成新方向 面对收缴压力，部分企业开始探索多元化经营。上述头部物业企业负责人介绍，公司一上通过社区活动、居民互动等方式提升满意度，带动缴费意愿；另一方面拓展家政、装修、房屋检测、陪诊及面向单身群体的生活服务等增值业务，以补充收入、分担部分项目运营压力。 业内人士认为，行业转型路径正在明朗：从单一依赖物业费，转向以服务品质为核心、以多元增值为支撑的综合运营模式。但这一过程需要投入与时间，短期内仍难完全抵消收缴率下行带来的冲击。
物业费收缴率下降、撤场案例增多，正在对物业服务行业形成一次集中“压力测试”；对企业而言——要穿越周期——关键在于以服务质量重建信任、以透明治理稳定预期、以精细运营守住现金流；对社区与主管部门而言，完善协商机制与规则供给，减少权责不清与信息不对称，才能让物业服务更好托底民生、支撑社区治理。这场行业硬仗，考验的也是城市社区精细化管理的能力与韧性。