在珀斯，你是不是总觉得城市中心的CBD写字楼市场特别让人头疼？其实这事儿挺复杂。现在我们来聊聊2026年的情况，这个报告总共才9页。最近珀斯CBD写字楼市场的空置率一直居高不下，17.0%这个数字虽然比以前稍微好了一点点，但整体还是太高了。报告里说了，好的写字楼空置率在15.6%，差一点的就是19.2%，说明大家在选地方的时候，对品质和地段看得特别重。 不过呢，具体到不同的区域又不一样了。比如圣乔治街北边和伊丽莎白码头那边，空置率分别只有11.9%和15.5%，比平均水平低多了。这就说明，地理位置好的核心区特别受欢迎，而边缘的地方就不太好租出去了。 再看看租金这块儿，情况有点微妙。报告显示，2025年好的写字楼净面租金环比涨了0.5%，同比涨了3.5%，看上去还不错对吧？但这里面有个大坑：因为业主给的激励措施实在太多了，比如免租期、装修补贴这些，加起来占了47.0%，次级市场甚至达到了50.0%。这就相当于业主为了把房子租出去，在名义租金上让步了很多。 结果呢？尽管账面租金涨了，但真正的净有效租金却同比下降了0.4%。这就是典型的“名义涨、实际跌”，说白了就是业主为了维持出租率不得不降价。 需求端也发生了变化。2025年净吸纳量是+6,429平方米，虽然是正增长，但跟2024年相比下降了58%。说明大家虽然还在租房子，但扩张的劲儿明显小了。而且大家都开始算账了，为了省钱，有的企业甚至从好的写字楼搬到了差一点但便宜的地方去。 好在供应端有了点变化。像Esplanade 9号这样的项目在2025年完工了4.6万平方米的面积之后，接下来五年里CBD可能就没什么大的新项目了。供应少了以后就能慢慢消化库存了，这对未来租金回升是个好事儿。 投资市场呢？2025年特别冷清，整个年份都没有超过600万美元的大交易成交过。大家都不敢投钱进去主要是因为对未来不确定。所以这时候写字楼的收益率就一直卡在7.6%这个水平不动弹。 另外一个值得注意的地方是西珀斯的边缘市场也在调整。2025年那边的净吸纳量是负数（-8,971平方米），空置率也涨到了13.4%。不过这比疫情时候还是好很多的。 西珀斯最大的优势就是便宜。它的优质净租金平均才每平方米424美元，在全澳洲都是数一数二的性价比高的城市边缘市场。如果你在珀斯想要办公又觉得市中心太贵的话，去西珀斯也是个不错的选择。 咱们来做个总结吧：现在珀斯CBD写字楼市场正处于一个复杂的调整期。虽然空置率还在高位波动，但是未来供应短缺的预期已经在为市场筑底了。租户和业主之间在租金和激励措施上的博弈特别激烈。从2024年到2025年之间你能看到市场需求放缓了很多。 Esplanade 9号这样的项目完工以后五年之内可能就没新楼了。这个供应量的大收缩会成为未来几年市场走势的核心动力，帮助消化库存并推动租金回升。西珀斯凭借着成本优势依然吸引着特定的租户群体成为企业的替代选择之一。 总之呢就是四个字：静待转机！咱们还得再等等看接下来会发生什么事儿。