一、整体业绩稳中向好，财务结构提升 3月11日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）对外发布2025年度业绩报告。数据显示，基金全年实现营收18.56亿元，物业收入净额12.84亿元，期末整体出租率为82.1%。 财务管理上，越秀房产基金全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点；期末融资成本率更降至3.61%，创近三年新低，全年融资成本较上年减少约1.5亿元。同时，外汇敞口降至24%，为近五年最低水平；利率敞口降至10%，较年初下降16个百分点，进一步降低了汇率与利率波动带来的影响。 报告期内，基金完成出售越秀金融大厦50%权益，回笼现金约53亿元，资产流动性得到增强，也为后续资产组合调整预留了空间。 二、写字楼业务支撑收入，优质租户占比继续提升 写字楼业务仍为越秀房产基金的核心收入来源。2025年，写字楼板块实现收入9.86亿元，占整体收入的53%。全年新签约面积9.6万平方米，新引入10家具有《财富》世界500强及中国500强背景的租户。截至年末，该类租户租面积占比约38%，租户结构的优化提升了资产稳定性与抗风险能力。 旗下标志性写字楼资产广州西塔（广州国际金融中心）年内新签约面积15702平方米，其中包含一项位于一层的大面积贸易行业租约，反映出广州作为华南商贸中心的持续吸引力。 三、入境旅游回暖带动酒店公寓，广州四季酒店表现突出 酒店公寓板块全年实现收入5.135亿元，占整体收入的28%。随着入境旅游持续复苏，该板块延续增长。 广州四季酒店年内完成首批客房翻新，增强住宿体验。在产品升级与客流回升带动下，酒店平均房价同比提升5.8%，至2260元/间夜；每间可售客房收入同比增长0.9%。 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓聚焦外籍客群，通过优化长短租结构与服务体系，全年平均入住率达91.5%，同比提升1个百分点；平均房价与每间可售客房收入分别同比提升1.6%与2.7%。该公寓经营收入自2016年起已连续十年位列雅诗阁集团中国区第一，保持在高端服务式公寓市场的领先地位。 四、专业市场加快数字化转型，国际采购热度上升 广州白马服装市场作为“中国品牌服装国际交易中心”，2025年在产业赋能与数字化转型上取得进展。期末出租率达96%，其中一楼实现近五年来首次满租，二楼出租率创近六年新高，全年新签面积5808平方米。 国际化拓展方面，白马服装市场全年累计接待采购团517个，采购商近1.3万人次，覆盖法国、越南等19个国家和地区，全年促成采购金额3.2亿元，显示其国际影响力持续提升。 此外，白马服装市场搭建“白马悦境通”跨境电商平台，推动传统专业市场向综合时尚产业平台延伸，探索线上线下融合的经营模式。 五、零售商场引入首店与免税业态，会员运营带来增量 零售商场板块保持稳健运行。广州国际金融中心国金天地年内引进广州首家且目前唯一的市内免税店，并引入7家首店品牌，进一步提升业态吸引力与差异化竞争力。会员销售占比实现成倍增长；期末出租率95.5%，续租率89%，租户稳定性较高。广州维多利广场期末出租率94%，续租率84%，整体运营保持平稳。 六、上市二十周年，多元布局体现长期韧性 2025年，越秀房产基金迎来香港上市20周年。作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金，其物业分布于广州、上海、武汉、杭州及香港核心地段，覆盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店及服务式公寓，形成跨区域、多业态的资产组合。 二十年来，基金经历多轮市场周期。在商业地产承压背景下，仍实现融资成本下降、核心资产运营稳定，并通过资产结构优化提升整体韧性，体现出持续经营能力与长期战略的执行力。
越秀房产基金的年度业绩既反映了其运营与资产管理能力，也体现为粤港澳大湾区商业活力的一个侧面。从高端酒店房价提升到专业市场的跨境平台建设，这些数据背后，是消费与产业结构变化的趋势。面对不确定的市场环境，优化资产配置、顺应产业升级并提升运营效率，仍将是房地产信托行业需要长期回答的问题。