问题——房屋“老龄化”加速，维修资金“用不上、用不快、用不明”矛盾显现。近年来，不少城市住宅小区陆续进入集中维修期，电梯、屋面防水、外墙饰面、消防与供配电等共用设施设备故障率上升，维修需求从零散走向高频。住宅专项维修资金作为保障房屋共用部位、共用设施设备大中修的重要资金来源，被群众形象称为房屋“养老金”。但在一些地方，资金归集续缴不顺、动用程序繁琐、信息披露不充分等问题交织，导致遇到紧急隐患时“等表决、等审批、等施工”，影响风险处置效率。 原因——制度刚性不足与治理能力不均衡叠加，形成多重堵点。一是续缴机制不够健全。部分小区首期缴存后长期未续缴，账户余额随时间下降，面临“缺口无人补、费用无人担”的现实难题。二是使用决策成本较高。涉及业主表决、资料审核、工程组织等环节，若小区业主结构复杂、流动人口多，意见征集难、表决率难达标，影响启动效率。三是监管链条存在薄弱环节。少数地方账目管理方式不统一、信息化程度不高，资金流向、工程过程与审计结果难以做到全程可视、可溯、可核。四是维保理念仍偏“事后修”。日常巡检、预防性养护投入不足，导致小问题拖成大维修，推高资金支出强度。 影响——事关群众生命财产安全与基层治理稳定。住房安全是民生底线。电梯停运、外墙脱落、渗漏引发电气隐患等问题一旦处置不及时，既可能造成安全事故，也易引发邻里纠纷、物业矛盾和群体性投诉。对城市更新背景下的存量住房治理而言，维修资金运行效率和透明度，直接关系居民对公共资金管理的信任度，关系基层社区协同治理能力提升，也关系房地产存量时代住房品质改善的可持续性。 对策——聚焦“能续缴、快使用、严监管、提效益”，形成制度闭环。蒋涤非建议，首先在归集环节健全续缴制度，增强规则刚性：明确当账户余额低于一定比例时启动续缴程序，推动续缴由“倡议”向“制度化触发”转变；同时依法依规支持将小区公共收益补充用于维修资金，拓宽资金来源，增强小区自我保障能力。其次在使用环节优化表决流程，疏通应急通道：对危及房屋和人身安全的紧急事项，如电梯停运、外墙存在坠落风险等，可探索实行先行维修、事后补齐程序的安排，确保隐患及时消除；并通过流程再造减少不必要的重复提交和等待。再次，在严控风险前提下盘活存量资金，提高资金使用效益，推动资金管理从“静态沉淀”向“安全合规、适度增值”优化。同时，加快建设全国或省级统一管理平台，提升便民化服务水平，让群众能够便捷查询缴存、余额、动用、工程进度等信息，减少信息不对称。最后，强化全链条闭环监管：推行以物业管理区域为单位独立建账、核算到户；建立互联互通的监管系统，实现资金流向全程可溯；完善申报、审核、施工、验收、审计全流程管理，严肃查处挤占挪用、虚列工程、围标串标等违规行为，确保公开透明、规范运行。 前景——从“修房子”走向“管全周期”，与城市更新协同发力。业内人士认为，随着存量住房比重上升，住宅专项维修资金制度将从单一的资金管理问题，扩展为住房全生命周期治理的重要制度支点。蒋涤非提出，推动维修资金使用模式由“事后抢修”向“预防养护”转变，并协同落实房屋体检、养老、保险等制度安排，通过常态化体检评估、分级分类养护与风险分担机制，从源头降低设施设备故障率和事故发生概率。下一步，如能在规则设计上增强可操作性、在信息化上实现跨部门协同、在监督上形成可追责的闭环体系，将有望提升维修资金的可用性与公信力，为老旧小区改造、城市更新与基层治理现代化提供更坚实支撑。
住宅维修资金管理事关民生安全和社会稳定。在城市化进程加速的背景下，优化此体系既是民生工程，也是治理能力的体现。需要政府、技术和社区多方协作，让每一分"房屋养老金"都用在刀刃上，为居民创造更安全的居住环境。