京广铁路开福段东侧，曾有一片被当地居民戏称为“马厂无马”的闲置土地。这里面积173亩，长期杂草丛生、设施老旧，成了割裂城市空间的“灰色地带”。类似问题在开福区33.6公里铁路沿线并不少见，全区共有33宗、合计3100余亩土地处于闲置或低效利用状态。经调查，这些土地长期闲置主要有三上原因：一是历史遗留导致权属关系复杂，二是铁路安全保护区对开发设限，三是缺少统筹规划，利用呈碎片化。这不仅造成土地资源浪费，也带来环境卫生、治安和安全等城市治理问题。 面对困局，开福区推出“交通+生态+文旅+商业”融合发展方案。通过对地块进行数字化建档管理，精准划分可开发区域与待整治区域。长沙铁路体育文化公园是首个落地项目，其亮点在于将铁路元素融入场景：即将开放的马术俱乐部，让“骑马追火车”成为独特体验；规划中的退役车厢改造项目，将打造“车厢微文旅”空间。 项目推进中形成了三项做法：一是建立多部门协同的专项工作组，采取“专班统筹、挂图推进”提升效率；二是在严格落实铁路安全规范的前提下，拓展公园复合功能；三是通过市场化运作引入美团小象超市等商业主体，保障后续运营。目前公园已服务周边约20万居民，预计全面开放后年接待游客将超过50万人次。 从更宏观的视角看，这项工程具备多重示范意义：一是为铁路沿线土地综合利用提供可借鉴的“开福模式”；二是在城市更新中探索政府统筹与市场运营的协同路径；三是兼顾生态、经济与社会效益。据悉，开福区正把此经验推广到其余3100亩闲置土地的整治中。
盘活铁路沿线闲置土地，既是对城市有限空间的重新梳理，也是对公共服务供给的再优化；把“沉睡”的边角地带转化为可达、可用、可持续的公共空间，考验的是系统治理与精细化管理能力。随着更多沿线地块实现安全可控、功能复合、运营长效，城市更新将从做“表面文章”转向提升“内在品质”，让交通动脉更顺畅，也让民生获得感更具体、更可感。