问题——在当前消费分层、业态更迭加快的背景下，保障房配套底商承担着完善社区功能、便利居民生活的重要作用。
但在实践中，部分底商出现空置时间较长、利用率偏低等现象：有的空间尺度偏大、分区不合理，难以适配多样化业态；有的仍沿用传统整租模式，租金门槛和租期条件与小微企业、个体工商户的经营特点不匹配，形成供需错位，导致资产闲置与社区商业活力不足并存。
原因——一方面，区域商业生态变化带来结构性调整。
随着周边商业体量增加、消费偏好趋于多元，社区商业更需要“小而精”“近而便”的服务供给，单一业态与“大开间、重资产”的空间形态更容易出现招商困难。
另一方面，部分存量资产在规划形成之初更强调配套属性，后续缺少动态评估与精细化运营，导致空间功能、租赁机制与市场需求脱节。
同时，在国有资产管理要求下，既要保障合规安全，又要提高经营效率，对运营能力提出更高要求。
影响——空置与低效不仅影响国有资产保值增值，也会削弱社区服务供给的完整性，进而影响居民获得感与周边商业生态的稳定。
对企业而言，资产收益下滑会压缩后续改造投入与运营空间；对市场而言，若缺少灵活的产品与合理的价格体系，潜力商户难以进入，创新业态难以集聚，容易形成“空间闲置—人气不足—更难招商”的循环。
对策——围绕提升资产适配性与运营效率，壹城集团启动“资产诊断”专项行动，组织资产管理团队下沉片区，对在管资产特别是空置资产开展全面摸排调研，结合区域商业生态、客群结构与消费偏好，逐处梳理空间形态、功能配置、经营条件等关键要素，建立资产信息档案，为后续改造、招商和定价提供依据。
在此基础上，集团以“空间重组+功能再造”为抓手，坚持“一铺一策”，对部分面积较大、业态承载能力不足的空间进行科学拆分与重构。
通过与专业测绘机构协同，完成银龙六期、五期及秦淮片区等项目共计26处空置房屋测绘与拆分，将原本“大而单”的空间拆分为20至100平方米的多样化单元，提高对不同业态、不同规模经营主体的承载能力。
与此同时，在不突破国有资产管理相关规定的前提下，针对拆分后的新空间单元逐一开展价值评估与市场研判，优化租赁定价机制，形成更具弹性、层次更清晰的租金体系，降低优质潜力商户的初始进入成本与运营压力，推动招商从“等客上门”转向“主动匹配”。
据介绍，策略调整后，2025年以来已引进18家商户入驻，资产去化与经营活力得到提升。
前景——从更大范围看，保障房配套商业的盘活，关键在于从“管资产”转向“运营资产”，以市场化思维做精细化管理，以规则意识守住合规底线，以专业化能力提升供给质量。
随着城市更新与社区商业迭代加速，存量资产运营将更多依赖数据化摸排、产品化改造和体系化招商，形成“诊断—改造—评估—运营”的闭环机制。
壹城集团表示，下一步将总结经验，持续深化“资产诊断”工作方法，探索国有资产租赁运营的新路径，推动资产价值提升与社区服务完善相互促进。
壹城集团的这一创新实践具有重要的示范意义。
它表明，国有资产的运营效率不是由资产本身决定的，而是由管理理念和运营方式决定的。
通过引入市场化思维、运用科学的诊断方法、实施精准的改造策略，即使是看似"滞重"的资产也能焕发新的生机。
这种从"被动管理"向"主动运营"的转变，既是对国有资产管理的创新探索，也是对城市公共服务品质提升的有益贡献，值得在更广范围内推广和借鉴。