最近上海二手房成交量把五年来的新高给刷新了，很多人开始问这是不是房价要回暖了。不过我之前就提过，一线城市房价只能说暂时止住跌势，想知道能不能长期稳住，还得看后面的数据表现。二月的数据倒是验证了阶段性止跌的说法，但现在能不能买房还得继续观望。 现在最关键的还是要看老百姓的贷款数据。以前讲了那么多GDP和货币总量，都不如老百姓把贷款贷起来来得实在。只有大家愿意再负债、再贷款，房价才有希望真正回升。别听那些讲租售比的人瞎忽悠，老百姓不动弹，房价照样涨不上去。 上海这边有个叫张江的地方特别有意思。位置虽然偏了点，但是产业特别强，高薪人群多得很，房价涨得很猛，还把周边都带起来了。不过你买房子的时候也得想明白自己的诉求是什么。 你要是想上车买房或者改善居住环境，就得找那些性价比高的地方。有些地方位置不错但产业和教育一般，价格便宜很多，正适合你这种刚需人群。 如果你是纯粹为了投资去买那些老富人区的房子，其实挺危险的。那些能买得起3000万房子的人手里通常有个亿的资产；而中产家庭买3000万的房子可能只有2000万的钱，还得去贷1000万的款。 我之前也说过，房子最核心、最相关的指标其实就是居民贷款。你把过去十几年房价走势和那些租售比、收入比还有GDP、货币总量等数据摆在一起对比就会发现，唯一跟房价有强正相关关系的就是居民贷款。 道理很简单：不管印多少钱、存多少钱，最终都得靠老百姓去买房来支撑。哪怕大家收入很高、存款很多，如果没贷款支撑，房价照样涨不起来。全社会都拿着现金买房的时候就说明大家不急着上车也不急着住好房子。 有些人会觉得政府贷款或者企业贷款是好事儿，但这跟房价没直接关系。政府或者企业借了钱搞项目招人，最终还是要传导给老百姓的。你看看那个所谓的租售比就知道有多误导人了。网上老拿我们跟发达经济体比说租售比太低其实根本没可比性。 发达经济体早就低增长好几年了租金跟着经济走；我们以前名义GDP增速远远高过它们所以根本没法横向对比。买房别盯着那个没用的租售比要看成交数据和居民信贷数据。 最后再说说38号文件的事儿。具体内容我就不说细了直接说影响吧：地方政府土地财政的天花板被锁定住了逼着大家盘活存量开拓新兴产业扩大税源。对当下房产短期影响不大长期有助于企稳因为存量还在那摆着呢政策面不用担心房价快速上涨每轮政策有没有效除了看成交量和价格波动最关键的还是看居民贷款数据一个是短期波动一个是长期彻底企稳重回上涨通道面对那些眼花缭乱的政策不用太关注因为任何政策最终都要靠个体行动个体不动房价就难涨反过来只要个体行动了租售比、货币量通通不用看房价照样上去。