我国资本市场迎来重要节点。
首批商业不动产公募REITs试点项目自2025年12月启动以来，已有14单申报材料获沪深交易所受理，总募资规模约400亿元。
值得关注的是，申报企业中位于上海的原始权益人达7家，底层资产涉及上海的5个项目估值合计120.33亿元，三项核心指标均居全国首位。
这一现象背后，是上海独特的区位优势与制度创新形成的叠加效应。
作为国际金融中心，上海核心商圈甲级写字楼平均出租率长期保持在90%以上，静安大融城、前滩商务区等项目的稳定租金收益率超过5%，为REITs产品提供了优质底层资产。
上海地产集团、陆家嘴集团等国企申报的项目，均位于中央活动区或新兴核心商圈，租户结构中跨国企业与科技企业占比超六成，资产抗风险能力突出。
更深层次的推动力来自企业转型需求。
在房地产行业深度调整背景下，上海国企率先通过REITs实现"开发-运营-金融化"闭环。
以锦江国际集团为例，其将江桥万达酒店资产证券化，既缓解了流动性压力，又保留了酒店管理权。
这种"轻重资产分离"模式，为行业提供了存量时代的新发展范式。
政策层面的持续创新同样关键。
上海早在2023年就出台REITs专项扶持政策，设立专业服务平台，此次试点中更首创"混合业态"估值模型，解决了商业综合体不同功能分区收益测算的技术难题。
市国资委相关负责人透露，未来三年将推动至少200亿元国资不动产通过REITs市场实现价值重估。
市场分析认为，首批项目有望在二季度完成发行，这将显著拓宽社会资本参与不动产投资渠道。
中金公司研究报告预测，我国商业不动产REITs市场规模五年内将突破5000亿元，其中上海凭借完善的金融基础设施和专业人才储备，或占据30%以上份额。
商业不动产REITs推进提速，既是资本市场服务实体经济的制度创新，也是商业地产从开发逻辑向运营逻辑转变的重要抓手。
未来，能否在扩容的同时守住资产质量与信息披露底线，决定了这一市场能走多稳、走多远。
以更透明的经营数据、更专业的运营管理和更审慎的风险定价培育长期资金，方能让“盘活存量”真正转化为高质量发展的持久动能。