问题——行业调整延续，规模与盈利同步承压。 房地产市场持续调整的背景下，中海宏洋2025年经营数据体现为“量缩利薄”的行业特征：集团全年实现收入368.74亿元，同比下降19.7%；归母净利润3.05亿元；毛利32.01亿元——毛利率8.7%——与上年基本持平。从业务结构看，公司收入仍主要来自物业开发，物业发展收入363.81亿元，占比98.66%；商业物业运营收入4.93亿元，占比1.34%，虽较上年略有提升，但对整体拉动有限。销售端上，2025年实现合约全口径销售金额321.85亿元、权益销售金额279.67亿元，较上年回落。公司董事局建议全年派息每股港币0.035元，对应派息比率约36%。 原因——需求结构分化叠加供给侧出清，倒逼企业转向“确定性”。 一方面，居民购房更趋谨慎，市场从“总量扩张”转向“结构驱动”，不同城市、板块与产品之间的分化持续加深。公司管理层认为，市场仍处下行调整阶段，2026年或有望逐步企稳；随着城镇化推进及存量住房改善需求释放，换房需求将成为支撑新房需求的重要来源。另一方面，行业去杠杆与风险出清仍在推进，融资约束、利润空间收窄以及库存消化节奏变化，使企业不得不以现金流、产品力和城市选择来应对波动。中海宏洋定位聚焦二三线及下沉市场，以首置与刚需改善客群为主，力图在区域与客群的“结构性机会”中提高项目落地的确定性。 影响——“以新代旧”加速，城市深耕带来份额提升与更高周转。 财报信息显示，公司在已布局的33座城市中，有21个城市销售金额位列当地前三，其中7个城市排名第一；兰州、银川、赣州、泰州、吉林等5个城市市占率超过20%，显示其在部分区域的集中度和品牌影响力。2025年公司共有18个首开项目，合计贡献合约金额约115亿元，平均去化率达50%。同时，“以新代旧”趋势更为明显：2022年及以后获取地块的合约销售金额占比持续上升，由2023年的32%、2024年的46%提升至2025年的60%。这表明新近拿地项目对销售贡献增强，也意味着产品迭代与地段选择对去化效率的影响继续加大。 对策——补仓与控风险并行，突出“三个主流”投资逻辑与财务底盘。 在土地端，中海宏洋2025年新增22宗地块，总土地成本117.08亿元，涉及合肥、呼和浩特、兰州、银川等13座城市，新增土地货值约335亿元，整体仍以二三线及下沉市场为主。合肥成为重点布局城市之一，全年获取5宗地块，总代价39.13亿元，占新增土地成本约三分之一，对应新增货值95亿元。公司管理层表示，补仓力度加大主要源于自身发展需要：近三年新增地块去化率已达90%，库存接近尾声；更早年度获取的货值也已大幅消化，按当前去化节奏，未来三年有望完成主要库存出清。 截至2025年末，公司总土储面积1199.23万平方米，土地权益比86%，主要集中在兰州、合肥、汕头等城市。与补仓同步，公司继续强调降杠杆带来的投资空间与抗风险能力。数据显示，2025年销售回款335.60亿元，回款率超过104.3%；经营性现金流实现净流入21.87亿元。回款改善与现金流转正，有助于缓解行业波动下的资金压力，并为后续开发、交付与再投资提供保障。 前景——回归“好城市、好地段、好产品”，结构性修复中比拼经营韧性。 展望后市，房地产市场短期仍处修复通道，关键变量在于政策支持力度、居民收入预期改善以及各地供需再平衡进展。对企业而言，“规模优先”已让位于“现金流优先”，并更强调利润与安全的平衡。中海宏洋提出在主流城市、主流地段打造主流产品的投资策略，回应购房者对交付确定性、配套成熟度与产品品质的更高要求。若行业在2026年前后逐步企稳，区域深耕、产品力提升与稳健财务将成为穿越周期的关键；同时，商业运营收入占比较低也提示公司仍需在经营性资产与轻重并举上探索更均衡的增长结构，以提升抗波动能力。
在房地产行业从规模竞争转向质量竞争的过程中，中海宏洋的路径显示出一个方向：抓住城镇化进程中的结构性机会，坚持区域深耕与财务自律，可能是房企穿越周期的有效方式。随着“三个主流”战略持续推进，这家聚焦二三线市场的房企能否在行业重构中实现突破，仍有待市场继续检验。