在住房制度改革持续推进的背景下，我国REITs市场迎来又一创新实践。华夏基金华润有巢REIT扩募项目顺利落地，既拓展了国内资产证券化的实践路径，也继续说明了金融工具对民生工程的支持作用。作为亚洲最大、全球第二大的REITs市场，我国基础设施公募REITs发展持续提速。数据显示——截至2025年末——境内上市REITs产品已达79单，总发行规模超过2100亿元。其中，兼具民生保障与投资属性的保租房REITs表现突出，正由单一项目发行迈向“首发+扩募”的协同发展阶段。此次华润有巢REIT的亮点在于采用非定向扩募模式。项目以2.53元/份向原持有人配售4.5亿份份额，认购率达99.51%，并探索出存量产品市场化持续扩容的机制。该安排在兼顾投资者权益的同时，也为优质资产的持续注入提供了更清晰、规范的通道。市场分析认为，该案例具有多重示范意义：在项目层面，11.329亿元募集资金将用于上海马桥项目建设，提升租赁住房供给与品质；在行业层面，为运营机构提供了“开发—运营—证券化—再投资”的闭环路径；在政策层面，与“租购并举”导向相衔接，促进住房租赁市场与资本市场更顺畅对接。需要指出的是，保租房REITs的稳健发展离不开优质底层资产和专业化运营支撑。华润有巢项目运营三年来累计分红超过1.54亿元，体现出运营能力对现金流与投资回报的重要影响。业内人士建议，下一步可在税收安排、信息披露等改进配套政策，同时加强运营机构能力建设，推动更多可复制、可持续的创新实践落地。
从首发到扩募，从单点探索到机制推进，公募REITs正逐步成为盘活存量资产、服务民生需求、引导长期资金的重要工具。首单非定向扩募保租房公募REITs落地，不只是产品创新，也反映了资本市场以制度供给回应现实需求的路径选择。下一步，仍需坚持以资产质量为基础、以运营能力为关键、以投资者保护为底线，才能让扩募资金持续支持保障性租赁住房高质量发展，推动住房保障体系与资本市场形成更良性的互动。