2003年到2007年，日本龙头房企股价涨幅超过480%，领先东京房价约9个月见底。2009年至2010年，美国霍顿、莱纳股价上涨超150%，比旧金山房价提前3至4个月触底。这些案例说明龙头房企股价往往比核心城市房价更早触底，给投资者提供了买入机会。中国香港的经验也印证了这个规律：2025年5月房价见底时，新鸿基地产的股价已经在2024年6月触底，领先房价整整11个月。这种前瞻性的表现让股价在房价底部确立后迎来陡峭的主升浪，短短133%的涨幅就是最好的证明。 对于中国内地市场，居民资产负债表的走弱趋势有望在2025年得到扭转。在股市上涨和负债趋稳的对冲下，居民的资产负债率见顶回落。上海作为核心城市之一，二手房挂牌量回落且成交量高增，供需关系持续改善。人才政策、限购措施的优化空间也较大，叠加利率下降等利好因素，这里满足了人口增加、租金稳定、利率下降的房价企稳三要素。土地出让和楼市交易的市场集中度还在提升，资金更青睐核心区域。 在这场止跌回稳的过程中，核心城市总是先行一步。东京房价领先日本全国约5年，旧金山等6个核心城市则早于全国3年触底。背后的逻辑是产业与功能优势带来了人口流入，改善了区域居民的资产负债表。龙头房企不仅股价表现具有前瞻性，在危机后还能提升市占率和营收利润，实现ROE与估值的双改善。 报告认为中国内地也会遵循类似的路径。上海等核心城市将率先止跌，优质房企会迎来发展机遇。整个行业的企稳将由核心城市带动，龙头企业能充分享受行业格局优化的红利，在规模、盈利及估值层面实现显著提升。商业地产、二手房中介、物业管理等细分领域的优质主体也将同步受益。 今天要分享的这份报告共有32页，复盘了日美房地产止跌回稳的过程，并结合中国香港经验得出结论：核心城市引领行业企稳，龙头房企股价先行且弹性十足。它详细分析了日美危机后的房价特征、龙头房企的表现以及它们与全国房价底的传导关系。 对于内地市场来说，居民负债趋稳、股市上涨对冲楼市缩水是推动资产负债率见顶的关键因素。核心城市具备率先止跌的条件：挂牌量回落、成交量高增、供需关系改善，人才政策优化空间大；满足人口增加、租金稳定、利率下降的房价企稳三要素；市场集中度提升，资金青睐核心区域；政策端导向稳定行业基本面底部逐步临近。 总之，房地产行业的企稳将由核心城市率先带动，龙头房企将享受行业格局优化的红利。除了房地产行业本身外，商业地产、二手房中介、物业管理等相关细分领域的优质主体也会同步受益。