万科近日发布的2025年度业绩预告揭示了当前房地产行业面临的深层困境；作为行业龙头企业，万科的经营状况变化具有典型代表意义，其应对举措也为业界提供了重要参考。 从亏损原因看，万科面临的是多维度、系统性的经营压力。首先是核心业务盈利能力下滑。房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。2025年的结算利润主要对应2023年和2024年销售项目以及当年消化的现房和准现房库存，这些项目因地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少。这反映出房地产市场供给结构失衡、成本压力持续的现实困境。 其次是风险因素集中释放。万科因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，部分非主业财务投资也出现亏损。此外，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，更加重了财务压力。这些因素叠加，构成了当前亏损的主要成因。 面对严峻形势，万科制定了明确的改善方案。公司表示2026年将全力推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。这个方案说明了企业从被动应对向主动调整的转变。 值得关注的是，大股东深圳地铁集团在万科渡过难关中发挥了关键作用。深铁累计向万科提供了超300亿元股东借款，借款条件优于市场水平，有效缓解了公司流动性压力。这种支持不仅体现在资金层面，更体现在业务协同上。深圳地铁置业集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓签署了深铁项目租赁运营框架协议，深化了双方在住房租赁领域的合作。两家企业还携手上线了全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作，并于去年四季度逐步批量交付上线运行。这些举措表明，国有资本与民营企业的协同合作正在产生新的业务增长点。 从交付情况看，万科在困难中仍保持了基本盘的稳定。2025年，公司保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付。济南、郑州、南昌等地多个项目交付实现100%收房。这些数据表明，尽管面临多重艰巨挑战，万科在交付能力和服务质量上仍保持了行业领先水平。 更为重要的是，万科已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降。这意味着困扰房企多时的交付难题正在逐步化解，公司可以将更多精力投入到经营改善和业务创新上。
行业调整期考验企业的不仅是短期业绩，更是风险治理、组织韧性与长期战略定力。万科此次披露亏损原因并提出经营改善路径，显示其正将工作重心从规模扩张转向质量修复。随着保交付任务阶段性缓解、股东支持与业务协同持续推进，企业能否在稳现金流、控风险的基础上重塑利润结构，将成为其走出低谷、重回良性发展的关键。