香港高端住宅市场近日再次受到关注。根据差饷物业估价署公布的2026/27年度应课差饷租值数据，由恒基兆业创始人李兆基家族持有的白加道豪宅群年租值为2560.8万港元，继续位居全港首位，并已连续第六年保持榜首位置。 这处被业界称为“李氏皇宫”的豪宅群由三栋独立洋房组成，总占地面积逾5万平方英尺。公开资料显示，李兆基于2010年以18.2亿港元购入该地块，随后再投入约40亿港元建设，历时十年完工。按最初规划，三栋洋房分别由李兆基本人及两位儿子李家杰、李家诚居住，延续家族聚居的传统。 然而，随着李兆基于2025年离世，此安排出现变化。记者调查发现，原由李兆基居住的洋房目前长期空置，两位继承人及家眷则分别居于另外两栋。在香港豪宅市场，这种使用状态较为少见。 多位房地产专家认为，该物业租值连续六年不变，并不常见。仲量联行香港研究部主管表示：“一般而言，香港豪宅租值会随供需和经济环境波动。‘李氏皇宫’的稳定，更像是其家族象征意义所带来的特殊表现。” 这一现象也折射出高净值家族在资产传承中的现实难题。香港大学一位金融学教授分析称：“超级豪宅的情感价值往往高于使用价值。继承人不易处理、又难以充分利用，容易形成典型的‘富贵困境’。”对比同样拥有顶级豪宅的长和系创始人李嘉诚家族，其深水湾大宅租值略低，但使用率相对更高。 法律界人士指出，香港现行差饷评估体系主要以物业潜在租金收益为依据，并不专门纳入“情感溢价”等因素，这也在一定程度上解释了“李氏皇宫”长期维持高租值评估的原因。不过，随着时间推移，这种特殊估值能否持续仍存在不确定性。 针对涉及的情况，财富管理人士建议超高净值家庭尽早完善资产配置与传承安排。瑞银亚太区家族办公室主管表示：“实物资产的传承需要与金融资产安排结合，建立可调整的管理机制。单纯持有物业，可能带来资源闲置，也容易引发代际分歧。” 展望未来，随着香港超级豪宅用地愈发稀缺，“李氏皇宫”这类标志性物业的文化与象征价值或将深入凸显。但如何在物质传承与家族治理之间取得平衡，仍是许多豪门需要面对的课题。
一份租值榜单看似只是数字排序，却折射出市场结构、资产属性与社会预期的多重交织。对香港而言，超级豪宅租值的“高位稳定”既反映稀缺资源的现状，也提示公众以更理性的视角区分不同层级市场的运行逻辑。提高数据透明度、明确规则边界、提升市场效率，才能在多元需求之间寻求更可持续的平衡。