租赁住房这块在我国发展得特别快，大家都想进来分钱。毕竟房地产模式在变，搞租赁住房不仅能补保障体系的短板，还能稳住大市场。到了2025年，这事儿算是有了大突破，钱袋子鼓了不少。数据看出来了，2025年内地房企搞的ABS产品一共发了1413亿元，比前一年多赚了33%。 特别是租房板块表现抢眼，光是靠REITs和ABS就融到了311亿元，占了整个房地产证券化融资的22%，那是相当分量重。这都多亏了政策给力，国家一直想让大家多盖保障房，还鼓励用证券化的法子把钱拢起来。这种背景下，搞试点的REITs成了盘活存量资产的关键一招。 到了12月，8个保障房REITs上市了，在股市上挺稳当，平均分红还能有3%。年初市场还在热乎劲上，华夏基金搞了个华润有巢REIT扩募，一口气筹到11.329亿元。它底下的上海有巢马桥那个项目运营得好好的，说明优质的保障房资产能赚钱。 除了公募REITs，ABS产品花样也多起来了。12月太保资产牵头的“筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所发了11.94亿元。以前“建信住房租赁基金”的扩募也顺利完成了，是首个同类项目。这些例子说明持有型不动产ABS正在加速创新。 值得留意的是，越来越多长期资本愿意进场。保险资金体量和时间都很长，跟租房子的需求很对路。最近听说国寿资本要接手一个项目的股权，可能是为了以后对接公募REITs提前做准备。这种“Pre-REITs”的玩法说明从培育项目到运营再到退出的全链条闭环正在形成。 市场结构在变好，不光是融资端热闹，资产端也在优化。华泰苏州恒泰和汇添富上海地产这两个REIT发得挺好的，底层资产都在大城市或者改造过的地方，位置好、人多、管得严。这说明资本市场喜欢那些能带来稳定现金流的好资产。 专家说这事儿好处多。对企业来说就是打通了投资、融资、管理到退出的路，让他们能一直干下去。对行业来说就是把买卖房子变成标准化的证券交易，让资产更流动了。对宏观层面来说就是把金融资源引向了保障房领域，帮助构建多主体供给的住房制度。 这一行业的壮大是金融和房地产互动的好例子。以后制度越来越完善、大家参与度越来越高、好东西越来越多，证券化工具就能更好地盘活存量、引来资金、促进市场健康发展，为咱们的住房保障体系贡献金融力量。