问题——经历一段时间深度调整后，房地产市场能否企稳回升，成为各方关注的焦点；节后以来，多个城市在市场端和土地端出现同向变化：二手房交易活跃度提升、开发企业拿地意愿增强，叠加各地推进收购存量商品房，市场预期出现边际改善。但同时，不同城市、不同板块、不同房源之间的冷热分化仍较明显，回暖基础是否扎实仍需深入观察。 原因——一是节后改善性与置换需求集中释放，带动成交回升。部分一线及强二线城市在交通、产业、公共服务等资源集聚效应支撑下，购房需求更具韧性。节后两周，以上海为代表的城市二手房网签量明显上行，部分城市达到近年同期较高水平，带看频次与成交节奏同步加快，显示市场信心较此前有所修复。 二是土地市场出现一定“先行信号”。广州、杭州等地核心区优质地块竞拍热度回升，出现多轮竞价并推高楼面价。土地价格既反映当下供需，也体现开发企业对未来两至三年销售环境的判断。企业加大核心区投入，主要基于两点：其一，优质地块更趋稀缺，拿地结构向确定性更强的核心资产集中；其二，在政策改进的背景下，下行预期缓和，企业开始为后续供货提前布局。 三是收购存量商品房政策加快推进，增强库存消化能力。开年以来，多地明确由地方国企等主体收购一定规模存量房源，用于保障性住房、人才住房等供给。上海开展试点，郑州、武汉、重庆等地公布年度收购计划，部分省份也出台配套举措。该政策一上为去库存增加渠道，另一方面通过“以购代建、以购补供”补齐保障性住房供给短板，有助于完善“市场+保障”的住房供给体系。 影响——从短期看，成交回升与政策托底叠加，带动交易情绪改善，部分项目促销趋于理性，极端低价甩卖减少，部分区域二手房议价空间有所收窄。另外，分化更加突出：区位更优、配套更完善、户型更合理、品质更好的房源更容易成交；而远郊板块、产品短板明显或流通性较弱的房源，仍面临去化压力，价格调整仍在延续。这意味着，市场正从“普涨普跌”转向以产品、板块和客群为核心的结构性定价。 从中期看，若核心城市土地端热度延续，将影响未来供给结构和产品迭代方向，推动改善型住房占比提升，并可能对核心区域价格形成一定支撑。但对库存较高、人口与产业支撑不足的城市而言，政策效果可能更多体现在“托底”和“减压”，难以在短期内形成全面上行。 对策——业内人士建议，稳定房地产市场需更注重政策协同与精准施策：一是加快存量房收购细则落地，明确收购主体、资金来源、定价机制和退出安排，避免“一收了之”带来的管理风险，提高资金使用效率和保障供给的可持续性。二是优化土地供应节奏与结构，增加交通便利、公共服务完善区域的优质供地，同时避免集中放量造成供需错配。三是继续支持刚性和改善性住房需求，推动降低交易成本、提升金融服务可得性，并引导开发企业围绕“好房子”提升产品力与交付质量。四是提升市场信息透明度，完善网签、库存、租赁等数据发布与监测，稳定预期，减少非理性波动。 前景——综合市场表现与政策取向看，未来几个月房地产市场大概率呈现“温和修复、结构分化、以稳为主”的特征：核心城市在产业与人口支撑下，成交有望保持一定韧性，土地市场可能继续偏好优质资产；更多城市则取决于去库存进度、保障性住房筹集能力以及地方财政与金融资源的统筹水平。总体而言，市场正从情绪化交易转向理性决策，购房者更关注居住功能、通勤效率与公共服务匹配度，交易更强调性价比与确定性。
当前楼市处于调整与修复的关键阶段，政策与市场的共同作用正在改善预期。但市场分化仍在，理性评估变化、审慎制定购房策略依然重要。在“房住不炒”的基调下，楼市有望逐步走向更稳健、可持续的发展轨道。