在2026年2月28日这天，青岛自然资源和规划局挂出了一块编号LC0301-03的新地皮进行拍卖，底价定在了9.98亿元。2026年3月20日，拍卖如期在网上举行，最终只有青岛昌明置业有限公司一家企业报名，按底价成交，没产生溢价。这是青岛东李板块沉寂多年的商业地被重新盘活的结果。 时间拨回到2017年8月，万科带着中海、金地、越秀还有青岛城投这五家企业组成的联合体，花了37.9亿元拿下了李沧区青银高速东侧的三块捆绑地块，总建面超过50万平米。当时这里规划成了东李森林公园项目的雏形，里面有4362-01这块纯商业用地，还有两块住宅及综合用地。 整个项目当时规划中商业占比接近四成，被当作区域商业标杆来打造。住宅部分很快就开发好了，形成了现在的社区。但作为纯商业的4362-01地块却迟迟不动工。直到2025年7月，青岛方面发布控规调整批前公示，用地性质从商业商务变成了二类居住用地，容积率从3.57降到了2.5。 到了2026年2月28日，这块地改名为LC0301-03重新挂牌拍卖。它占地面积44320.7平方米，规划总建筑面积110801.75平方米，建筑密度不高于20%，绿地率不低于35%。调整后的指标优越，为做小高层、中高层产品或者中端改善型住宅打下了基础。 青岛昌明置业有限公司就是2017年拿地时的原班人马。这五家企业对这块地的情况、东李板块的市场环境都非常熟悉。现在楼面价涨到了9010元/㎡，相比之前增加了1500元/㎡。因为它是商业改住宅，总价少了近2亿元。 这宗成交释放了三个信号。第一个是存量土地盘活可能成为主流。随着青岛核心区建设用地收紧和国家“存量优先”的导向，“商改住”将变成常态。比如2025年李沧区成交的6宗经营性用地里就有3幅存量地。 第二个是房企更看重品质提升。调规后楼面价升、容积率降，意味着房企要靠产品设计来挖掘价值。第三个是市场回归理性。底价成交且仅有一家报名说明开发商拿地更谨慎了。 东李板块位于崂山、市北、李沧三区交界的金三角地带。有青龙山公园、李村河公园这些生态资源，配套也在慢慢完善。这次五家企业联合开发有望提升板块的居住价值和竞争力。 从数据看这块地的变化很明显：容积率从3.57降到2.5；总价少了近2亿元；楼面价涨了1500元/㎡；纯住宅占比达100%；绿地率不低于35%；建筑密度不高于20%。 最终成交价9.98亿元，溢价率为0%。这次拿地的是由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家企业共同组建的公司。