杭州西湖区的锦绣公馆，这个高端现房项目，最近碰上了冷板凳。新房到现在都还没卖完，二手房的挂牌价倒是挺高，和新房价倒挂了差不多100万。最近杭州高端住宅市场有点分化的样子，锦绣公馆就是个例子。这个项目在去年取消限价政策后，就以比周边更高的价格开盘了，当时大家都挺关注的。不过后来经历了几次摇号销售，到现在还有9套房没卖出去，去化周期已经有14个月了。更有意思的是，有些业主开始在中介平台上挂出去转卖了，一套139平米的房子标价980万，比起当时买进来的1060万，下跌了快80万。另一套150平米的房源也是这样，挂牌价比买价低了不少。 这次市场反应强烈，给大家提了个醒。锦绣公馆原本被寄予厚望，想通过提价销售来激活高端市场。但现在看来这个愿望有点落空了，新房去化慢，二手房还出现了价格倒挂的情况。这说明项目在现在的市场上认可度不高，大家观望情绪挺重的。业内人士分析说，这个项目遇冷主要有三个原因。第一是产品定位尴尬，作为总价千万级的高端改善型住宅，户型设计和社区配置都没什么特别之处，在文教、申花这些改善型板块竞争中没什么吸引力。第二是学区属性不够强，文教板块虽然名校多，但这个项目对应学区优势不明显，总价又太高了。第三是市场环境变化了，现在的购房者更倾向于总价可控、功能复合的房源。 这个时候看到这个情况也正常啊，同属文教板块的其他小区表现可活跃了。比如去年交付的次新小区望翠蓝庭已经成交好几套了，均价比限价时期上涨了28%。黄龙云起、书香印翠这些项目价格也稳定在7万到8万之间。交付多年的杭州公馆因为总价适中、学区稳定最近成交量也明显上升。 面对这种市场压力，开发商得好好调整一下定价策略了。重新评估一下存量房源怎么卖比较划算。对于二手房业主来说也要理性点调整预期了，别太把价格定得太高。 锦绣公馆这个例子也让我们看到了楼市转型期的一个特征：购房者不再盲目追求高价楼盘了，更看重产品实际价值和稀缺性了。这就把市场从“价格导向”变成了“价值导向”。开发商和投资者都得明白了：只有精准把握需求、把产品做好才能在这个市场上立足。