一、问题：转按量回升乏力，市场活跃度偏低 根据土地注册处数据，2026年2月香港银行转按登记量为541宗，较1月微降1.1%。虽然转按量较去年底低点有所回升，但幅度有限，整体仍处于较低水平。与楼市成交回暖相比，转按市场未能同步增长，表明借款人对通过转按节省利息或优化还款的需求尚未形成普遍共识。 二、原因：低息锁定效应与估价折让制约需求 业内人士分析，转按市场低迷主要受两个因素影响。首先，2023年前后银行上调新造按揭及转按利率，使早期借款人仍享有较低利率。在当前环境下，转按难以获得更优惠利率，节省空间有限，形成"低息锁定效应"。 其次，尽管2025年以来香港楼价企稳回升，但整体估价仍低于历史高位。在按揭审批重视估价的情况下，估价未完全恢复限制了部分业主的融资空间，降低了转按的吸引力。此外，借款人对利率走势持观望态度，也抑制了转按需求。 三、影响：银行竞争加剧，产品分化明显 在转按总量有限的情况下，银行竞争转向存量客户争夺。数据显示，汇丰银行2月转按登记127宗，环比增长27%，市占率升至23.5%位居第一。这主要得益于其定息按揭产品的吸引力提升。 随着利率趋于稳定，部分借款人更倾向选择定息方案锁定成本。相比之下，中银香港2月转按登记94宗，环比下降23%，市占率17.4%排名第二；渣打银行以67宗、12.4%市占率位列第三。 四、对策：提升透明度，优化风险匹配 从市场健康发展角度，银行应在风控基础上提高产品透明度，明确锁息期、提前还款等条款，减少信息不对称。同时，针对不同客户提供匹配方案，避免低价竞争影响资产质量。 借款人应全面评估转按成本收益，考虑利率波动风险，合理选择定息或浮息产品，避免过度加杠杆。 五、前景：低位震荡为主，关注利率与估价变化 展望未来，若利率保持稳定且银行推出更具吸引力的产品，转按量可能温和回升。但受低息锁定效应影响，短期内大幅反弹可能性较低。楼价和估价的深入修复将是推动市场活跃的关键因素。 总体来看，香港转按市场可能维持"总量平稳、结构分化"的特点。银行间的竞争将更注重产品创新和服务效率。
香港转按市场现状反映了宏观经济与金融政策的互动关系。在利率调整和楼市修复的双重影响下，银行业需要持续创新以适应需求变化。汇丰银行的阶段性领先为行业提供了启示：只有准确把握市场趋势，才能在复杂环境中占据优势。随着香港经济持续复苏，转按市场或将迎来新的发展机遇。