深圳市住房建设局这回给城市更新市场带来了一次大动作，把“旧改新政”放出来了。要知道，这个新政可是从2026年3月16日起正式生效，有效期限能管五年。它是为了把“住宅项目规范”给落实到位才出台的。 这个《通知》里头一方面是为了把那些还没做完规划审批的旧改项目给理顺了，搞法治化、市场化那一套，让政策跟要求对上口。另一方面是想让政府多动动脑子、多拿主意，把各方的力量都整合起来，把难办的问题给解决掉，好让旧改项目能稳当地往前推进，顺便拉动房地产投资。 专家分析说，“强化政府主动作为”其实就是让政府直接下场管，给旧改项目加速。《通知》里头把什么样的项目才算“未完成规划审批”说得很清楚。 至于土地移交率这块儿，在交通、教育这些配套设施能跟上的情况下，只要辖区政府和相关部门都同意，在规划阶段就能对计划和图则里的移交要求做调整，核定出合理的比例来。不过底线还是得守住基准移交用地的要求。这时候审批程序也跟着简化了，不需要再走计划调整那一套复杂的流程。 还有保障性住房的配建要求也有变动：对于已经办完规划审批的旧改项目，就按以前的规定来；对于还没办完的，只要符合新的住宅规范就行，原则上不用再配建保障房。“工改保”项目还是按老规矩办。 这就意味着，深圳以后新开始的旧改项目原则上不再强制配建保障房了。以后还要靠建新房子、盘活存量房、多种渠道收购房子来解决保障房的筹集问题。 另外还鼓励银行给市场主体放贷或者提供并购贷款的钱；支持资产管理公司去资产重组或者破产重整来盘活项目。 特别要提的是，这次《通知》明确了一个事儿：凡是用“清调供”手段盘活的旧改项目在编制规划时有两种路数可选。 一种是重新搞个规划书出来，这时候的土地移交率和保障房配建都按新规定来办；另一种是只对局部做改动，改动的那部分照新规办，没改的地方还是照旧规来。最后算出来的土地移交率是整个单元的整体数据。 那这个《通知》到底是为啥要出来？主要是为了对接那个住宅规范，同时让政府多管事、多协调各方力量去解决难点堵点。 关于那些“未完成规划审批”的旧改项目具体包括哪些？其实就是那些还没把单元规划审批下来的，或者是按深规划资源规〔2025〕5号文第九条用“清调供”手段盘活后重新编制规划的项目。 土地移交率咋核定咋调整？得看交通教育这些配套行不行得通；得看政府职能部门批不批；得看这是在规划阶段还是在实施阶段去做调整。 保障房配建这块儿有什么新说法？第一个是已经办完审批的就按原来的来；第二个是没办完审批的只要符合新规范原则上可以不建保障房；第三个是“工改保”的还按老规矩来。 市场主体、债权人、物业权利人还有银行这些各方主体该怎么合作？就是让区政府搭台子组织大家坐下来谈降低投资预期的事；引导大家参照深圳土地整备和房屋征收的标准来商量搬迁补偿的价钱。