2025年最后一周，上海楼市供应节奏明显放缓。据统计，12月29日至2026年1月4日期间，上海共有6个项目集中开盘，新增供应面积7.20万平方米，环比下降76.22%。这个变化反映出年末冲刺结束后，市场供应进入阶段性回调。 本轮集中推盘中，保利发展与招商蛇口成为主要参与者。保利发展推出保利·外滩曜、保利·都汇和煦两个项目；招商蛇口推出招商·林屿湖畔、招商中旅·观境、招商序三个项目。两家企业的供应量合计占比超过八成。 保利·外滩曜是本轮关注度最高的项目之一，代表了上海高端住宅市场的最新动向。项目位于杨浦东外滩，首开供应64套建面113至130平方米房源，备案均价135000元/平方米，总价1443万元起，为本周唯一均价突破“10万+”的新盘。这也是保利发展在杨浦滨江区域继保利·外滩序BUND45、BUND88和保利·海玥外滩序BUND98之后，再度推出的重点项目。 从土地获取来看，这一目来源于2025年6月上海第五批次土拍。保利发展经过95轮竞价，以35亿元总价、95530元/平方米的楼板价击败其他5家国央企竞买人，溢价率30.79%，刷新杨浦滨江楼板价纪录。较高的拿地成本决定了项目定价必须匹配高端定位，这也是其价格站上13万元/平方米的重要背景。 不过，高端定位也意味着更大的去化压力。近期杨浦滨江新盘集中入市，竞争加剧。为促进成交，保利·外滩曜推出95折开盘优惠、车位抵扣券，并同步启动渠道分销。开盘当日，保利发展称首开去化超82%，共收到有效认购78组，认购率122%。但截至发稿，项目仅网签1套，显示认购与最终成交之间仍存在转化差距。 保利发展的另一项目保利·都汇和煦位于闵行颛桥，同日加推144套建面97至132平方米房源，均价69888元/平方米。该项目同样来自第五批次土拍，保利发展以31.40亿元总价竞得，楼板价38775元/平方米，溢价率12.95%。项目于11月28日首开推出118套房源，目前已网签64套，去化率54.24%；本次加推后已网签2套。相较高端项目，该中端产品去化表现更为平稳。 招商蛇口上，三项目定位各异。招商·林屿湖畔为嘉定新城地王项目，2025年二批次土拍以26.603亿元总价竞得，溢价率30%，楼板价31850元/平方米。项目8月30日首开即罄，曾创34分钟售罄130套纪录。12月29日五批次开盘推出56套房源，均价59708元/平方米，认购率104%，但目前仅网签12套，去化率21.43%，后续成交转化仍待观察。 招商中旅·观境由招商蛇口与中旅投资联合开发，五批次推出140套房源，目前已售8套。自2024年12月28日首开以来，截至2025年8月29日累计推出570套，已售292套，去化率51.23%，整体销售节奏相对均衡。招商序由招商蛇口与金茂联手打造，12月31日五批次推出81套房源，目前已网签1套。 从市场整体表现看，上周上海新建商品住宅成交面积12.55万平方米，环比下降2.61%。成交面积小幅回落，但受高价房集中签约影响，均价升至102093元/平方米，环比上涨53.75%，体现出阶段性成交结构偏向中高端的特征。 业内分析人士指出，上周成交继续维持在10万平方米以上水平，主要受前期高供应与年末营销节奏叠加带动。进入传统淡季后，供应端或将出现更明显波动，未来几周成交预计回落。中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，纵观全年，在“好房子”建设与品质提升政策导向下，上海楼市显示出较强韧性。
上海楼市的岁末表现像一面多棱镜，既表现为超大城市住房需求的韧性，也暴露出转型期的现实压力。随着土地财政逻辑逐步转向更强调民生保障的导向，如何在居住属性与金融属性之间取得平衡、在短期去化与长期品质之间做出取舍，将成为房企检验战略定力的关键。这座城市的住房供需关系正在进入新阶段，其变化路径也可能为全国房地产市场转型提供参考。