当前房地产市场处于政策持续发力与供需关系再平衡的关键阶段。
综合研究机构数据与市场观察，2025年重点城市去库存进程虽有推进，但整体压力尚未完全化解；与此同时，二手房交易占比提升、新房供给趋于收缩，市场正在从“增量扩张”加快转向“存量优化”。
展望2026年，行业普遍预期去库存将出现更积极动向，但“分化与筑底”仍将是全国市场的主要特征。
问题：库存压力与信心修复并存，市场分化更趋明显。
从供需两端看，库存去化仍是各地面临的现实挑战。
部分城市房源在架周期拉长，交易节奏偏慢，反映出购房者决策更为谨慎，市场信心仍处修复阶段。
与此同时，二手房正成为主要成交载体，尤其在核心城市，二手房成交占比持续抬升，说明居民置业更多通过存量市场完成。
与此形成对照的是，涉宅用地成交规划建面同比回落，新房供给端收缩趋势清晰，市场“新房减量、二手增量”的结构变化正在重塑行业运行逻辑。
原因：政策宽松叠加供给收缩，需求仍受预期与流动性约束。
一方面，降低首付比例、下调房贷利率、优化税费等政策已在多地落地，其效应具有持续释放的特征，对改善性与刚性需求形成支撑。
政策取向也更加强调稳定市场、促进房地产高质量发展，并提出清理不合理限制性措施，为核心城市进一步优化限制性政策预留空间。
另一方面，供给端“缩量提质”正在形成趋势：土地市场更注重质量与结构，部分城市推动“好房子”标准完善，试图以优质供给带动改善需求回归。
但需求侧仍存在制约因素：一是居民收入预期与资产配置偏好尚需进一步稳定；二是二手房“卖旧换新”链条存在堵点，卖出后未能及时置换的情况较为普遍，影响市场循环效率；三是不同区域产业导入、人口流入与公共服务供给差异显著，导致需求在城市内部和城市之间加速分层。
影响：核心区韧性更强，远郊与普通板块承压，市场或呈“量稳价分化”。
从价格与成交量两个直观指标观察，部分一线城市成交已呈现阶段性稳定特征，市场“触底”信号逐步显现。
在未来3至5年，一线城市内部差异可能进一步扩大：北京五环内、上海外环内以及广州天河、深圳南山等核心区域，凭借产业集聚、优质教育医疗等公共资源与更强的人口吸附能力，住房需求相对稳定，房价保持韧性、稳中有升的概率较大。
相对而言，远郊区域若产业导入与配套更新节奏偏慢，需求支撑不足，房价可能以长期平稳为主，部分板块不排除小幅调整。
值得关注的是，近两年形成的部分库存房源对应较高品质的土地与产品，叠加得房率、设计与配套等因素，优质项目更容易获得市场认可，这将导致“好项目去化快、一般项目去化慢”的结构性分化更为突出。
对策：以“激活需求+优化供给+打通循环”组合拳稳市场、去库存。
其一，继续激活合理住房需求。
核心城市在守住风险底线前提下，限制性政策有望进一步优化；同时，可通过降低贷款成本、完善补贴支持、推进城中村改造货币化安置等方式，释放刚需与改善需求。
其二，加快存量盘活与保障性住房供给衔接。
多地推进收购存量商品房用于保障性住房，是连接库存去化与民生保障的重要举措，有利于将存量商品房与保障性住房需求有效匹配，为库存快速下降提供路径支撑。
与此同时，收购存量土地与商品房、盘活低效资产等政策仍有提速空间。
其三，着力打通置换链条这一关键堵点。
围绕二手房交易、置换融资、税费衔接、跨区购房资格等环节优化政策工具，提升“卖一买一”的可达性与确定性，有助于增强市场循环效率，改善二手房主导背景下的交易摩擦。
其四，坚持“缩量提质”与风险防控并重。
通过完善“好房子”建设标准、引导开发企业提高产品力和交付质量，推动供给更贴近改善需求；同时稳妥推进项目纾困和风险处置，避免局部风险外溢影响市场预期。
前景：2026年或迎库存压力阶段性缓解，分化筑底仍是主线。
综合来看，随着政策效应持续释放、供给端收缩与存量盘活加快推进，2026年去库存有望出现更明确的改善信号，过去“供大于求”的矛盾或将边际缓解。
但应看到，市场修复将更依赖预期改善与结构优化，难以“一步到位”。
未来一段时期，全国房地产市场仍将呈现“总量趋稳、结构分化、以存量为主”的运行特征：核心城市核心板块在产业与人口支撑下更具韧性，普通板块与弱需求区域则需要更长时间完成调整与再平衡。
我国房地产行业正从规模扩张向质量提升转型，这一过程中出现的市场分化本质上是资源优化配置的必然结果。
未来政策的精准度与执行力，将成为平衡市场供需、防范系统性风险的关键。
正如城市规划专家所言，只有将短期调控与长效机制相结合，才能真正实现"住有所居"向"住有宜居"的跨越式发展。