为持续支持居民改善居住条件，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部近日联合印发通知，明确自2026年1月1日起至2027年12月31日，继续实施居民换购住房个人所得税退税优惠政策。政策延续表达出清晰信号：对居民合理住房需求的支持力度保持稳定。根据政策规定，纳税人出售自有住房，并现住房出售后一年内重新购买住房的，可就出售现住房时已缴纳的个人所得税申请退税。退税额度按新旧住房价格比例确定：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴个税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例计算退税金额。该安排在鼓励改善居住条件的同时，也兼顾了规则的公平性。 在具体操作层面，政策对交易顺序作出明确要求：纳税人需先出售现有住房，再购买新住房，方可享受退税优惠；先买后卖不符合条件。时间认定上，出售现住房时间以个人所得税完税时间为准；新购住房时间则因房屋性质而异：购买新建商品房，以住建部门办理房屋交易合同备案时间为准；购买二手房，以契税完税时间或不动产权证登记时间为准。上述细化口径为各地执行提供了统一的操作依据。 值得关注的是，政策对换购住房的地域范围设定了限制：出售和重新购买的住房必须同一城市范围内。“同一城市”指同一直辖市、副省级城市或地级市所辖的全部行政区划。以海南省为例，同一城市范围特指同一地级市、县级市、县或自治县内。这意味着即便在同一省份内，跨市换购住房也无法享受退税优惠。有关限制旨在引导居民在本地改善住房，避免政策被用于非居住目的的购房行为。 在申请材料上，纳税人需向主管税务机关提交居民换购住房个人所得税退税申请表，并附身份证件、现住房房屋交易合同等基础材料。新购住房为二手房的，还需提供房屋交易合同、不动产权证书及复印件；新购住房为新建商品房的，则需提供经住建部门备案的房屋交易合同及复印件。材料清单明确后，有助于提升办理效率，减少重复提交和往返。 从政策背景看，换购住房退税政策继续实施，主要着眼于降低改善性换房的税收成本，促进存量住房有序流通。同时，通过明确、可操作的税收优惠引导合理住房消费，也有助于稳定市场预期，推动房地产市场平稳运行。 分析人士认为，随着城镇化持续推进、居民收入水平提高，改善性住房需求仍将保持增长。政策延续至2027年底，为有换房需求的家庭提供了更充裕的时间安排空间，便于结合自身情况合理规划交易节奏。政策的连续性也向市场传递了稳定预期，有助于增强市场主体信心。
住房政策的关键不在“短期刺激”，而在“让合理需求顺畅实现”；换购住房退个税政策的延续，既是对居民改善居住条件的制度性支持，也是推动住房市场回归居住本源、促进存量资源更高效流通的务实举措。对公众而言，读懂规则、把握节点、合规办理，才能让政策红利真正落到家庭账本上；对市场而言，稳定、透明、可预期的制度安排，仍是推动房地产发展新模式加快形成的重要基础。