龙湖这回把转型的时间点给拍板了：等到2028年，他们运营服务这块赚的钱就得盖过搞开发的那部分。3月27号那天，龙湖集团把2025年全年的成绩单给亮了出来。虽说公司那年一共挣了973.1亿元，但跟去年比缩水了23.66%。要是光看这数字，你就知道压力不小。不过好在运营跟服务这两块业务接了盘，合计收入干到了267.7亿元，占比也涨到了27.5%。这两块业务总共赚了79.2亿元，毛利率超过了50%，净利率差不多有30%。 虽然有个好消息是这俩业务表现不错，可坏消息是财报里也透露出了隐忧。这年里头股东口袋里实际到手的利润只有10.2亿元。要是把投资物业和那些金融工具价格波动的影响一拿掉，那就是实打实的核心亏损了，亏了17亿元。这是龙湖头一回在算完核心权益后变成亏钱的状态。 针对这事儿，龙湖的CFO赵轶也在业绩会上解释了原因。她说这几年大环境不好，整个市场的量价都在往下掉。现在开发业务卖房子的毛利润明显扛不住压力了，这压力估计要在2025年和2026年结算的时候一起显现出来。这也是整个行业都在面对的问题。 好在运营和服务这两块就像是压舱石和稳定器一样。在新周期和新环境下，它们给公司带来了持续稳定的现金流和利润。虽然开发那边盈利吃紧了点儿，但幸好有它们顶着。 再来看债务这块情况咋样？龙湖一直在有条不紊地把手里的债给降下来。截止到2025年12月31日那天，公司的总借款加起来是1528.1亿元，比年初少了235.1亿元；手头还攥着292亿元现金；净负债率是52.2%，现金短债倍数是1.85倍；把预收的账款去掉不算的话，负债率也才54.7%。 作为龙湖的掌舵人陈序平表示，这几年调整方向主要就在业务和债务这两个地方想办法了。公司在保证安全的前提下开始换债主的账了。过去三年半里总共砍掉了600亿元的有息负债；经营性物业贷这块更是达到了1000亿元的规模。 不过大家最关心的还是什么时候能转型成功？在年度业绩会上龙湖给出了明确答案。陈序平预计2026年运营及服务业务的利润能涨超过10%，争取尽快突破一百亿元的大关；最晚到2028年这一块的收入就能把开发业务给超过了。到那个时候业务结构和债务转型就全都搞定了，新的发展模式也就形成了。