深圳核心区高端住宅的备案价破纪录了，大家都在关注这件事。深圳市南山区深圳湾这一块最近有个高端住宅项目拿到预售许可了，他们的备案均价还有部分单位的单价都超过了当地新建商品住宅的历史纪录。你看啊，这个项目第一批推出来的房源大多是大面积的平层户型，单价差距挺大，最高的那个单位每平方米价格竟然到了38万元！这下子大家都把目光聚焦到这个片区还有周边去了，因为最近几个月这里也连续推出了好几个高端住宅项目，备案价格都不低，给人一种高端房子一下子都挤进来的感觉。 你知道吧，这块地之前开发过程挺曲折的。开发这地方已经有二十多年了，中间换过好几拨老板，资金状况也有问题，规划还老变，所以一直没怎么动过。这块地最早规划还是在上世纪那会儿呢。中间经历了用地性质改变、开发主体换了好几茬、股东之间闹纠纷、还要经历司法清算等等一大堆麻烦事。好不容易到了近几年才被现在的开发企业接盘，推动起建设来。 这些事其实也能看出城市核心区那些存量土地盘活有多难啊。涉及到产权、资金还有政策这些东西协调起来真不容易，也说明好地段的地皮有多稀缺和价值有多高。 这次备案价这么高也是有原因的。跟区位有关系吧，这里在深圳湾核心地段嘛，配套齐全风景又好。产品定位也是针对那些改善型需求的大面积户型。市场环境上看近期部分核心城市高端市场还是挺热的，购买力强的人群还是愿意配置优质资产。还有就是企业角度，这公司经历了那么长时间投入和复杂处置以后肯定想把成本覆盖掉。 现在市场分化得厉害，核心区域的资产更受资金关注了嘛。所以也给价格撑着了。 这个项目入市影响也挺大。一是给片区新房价格抬高了参照物的水平，跟周边二手房价差明显了。二是高端项目扎堆上市满足一部分人需求同时也可能让市场产品结构不平衡。三是高单价总价把客户群限制在少数高净值人群了。四是这种现象也引发大家讨论城市住房成本、资产价格和居民购买力之间的关系。 面对高端住宅价格高企现象我们还得坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。政府该指导定价、监管市场秩序，别让价格信号误导人。还要优化供给结构多建点中小户型普通商品住房保障不同需求的人。还有要引导好预期让购房者理性些。 长远看房地产市场分化是常态核心城市好地段资源还是会往那里聚拢但资产价值到底咋样还得看产品力、服务质量、市场接受度这些因素了。这个高价项目能不能经受住市场和时间考验就是个观察窗口了。 推动房地产高质量发展关键在于构建多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度满足人民美好生活需求。深圳这次高端住宅备案价新高是局部现象却反映出我国房地产转型期深层次问题：怎么在释放土地资源价值、满足多样化居住需求和坚持住房民生属性之间找平衡？提醒我们发展房地产业必须坚持以人民为中心遏制投机炒作回归居住本质城市才能更有温度发展成果才能更好惠及全体人民。 对市场主体来说只有打造真正契合需求经得起考验的产品与服务才能在市场分化中行稳致远。