深圳的楼市开始变得更有结构性了，存量房的地位更稳固了。2025年，深圳的房地产市场在政策调整和市场自然调节的双重作用下，经历了深度的变化。全年一二手房网签总量是94096套，比去年下降了9%，整体规模虽然缩小了，但内部结构变化很大。其中，一手房网签总量是37879套，同比下降22%，特别是预售网签量更是跌了35%。大家对新期房的热情有点下降，而现房网签量却涨了28%，说明大家更愿意买已经盖好的房子。二手房方面就不一样了，网签量达到了56217套，同比上升3%。连续10个月每个月都能卖5000套以上，市场还是挺活跃的。价格方面，一二手房的均价都在往下走。特别是二手房的成交均价降了6.3%，说明现在的市场是“以价换量”。政策环境和市场预期是主要原因。一方面调控政策在优化，信贷支持刚性需求，把门槛和成本降下来了。500万元以下的房源成交比例提升到了59.4%。另一方面购房者心态也更理性了，担心期房交付风险的人多了。罗湖区限购放开也让市场交易更活跃。这次调整让市场从增量开发转向存量流通。二手房网签量占比到了60%，说明存量房主导地位更稳了。区域分化也明显，龙岗、宝安、龙华是一手房主力区域，二手主要集中在龙岗、福田还有南山。价格下降让刚需购房者更容易买房了。高端改善型需求也在增长。未来深圳的楼市估计还是总量平稳、结构优化这个样子。现房供应多了二手房流通效率提高的话市场能慢慢找到新平衡。住房市场以后会更注重居住属性和城市发展、人口结构配合好。这次调整既是短期政策和市场情绪导致的也是城镇化进程中供求关系变化的体现。要想让住房回归居住本质实现住有所居、住有宜居的愿景得靠制度创新和市场自律。