前不久，有套拱墅区靠近大运河地铁站的酒店式公寓在商拍平台拍卖，卖家说“年回报率能到21%”，结果吸引了30个人报名，600多人设置提醒，还有将近8500人围观。这房源建筑面积是37.24平方米，最后被拍到55.2万元。可那个21%的回报率，也就是看个热闹，其实是根据16.8万元的起拍价算出来的。真按55.2万元算，加上各种税费服务费，理论上回报率也就5.8%左右。不过话又说回来，这数字看着还是挺诱人。从大家抢着出价的劲头看，二手房东好像也觉得现在的机会来了。 记者去阿里资产上查了查，发现今年才刚开一个月，就已经有56套杭州公寓成交了。其中40套是叫价超过50次才卖掉的，甚至还有8套是喊了100次以上才搞定的。 运河万科中心现在就挺火。记者去贝壳上看了看，小区里只有5套房在卖、15套房在租，总价全在100万元以下。有一套37平方米的在售房挂牌价63万元，算上契税和佣金大概要2万多。楼上楼下两间房，每间实际面积20多平米，房东自己租出去是每月1800元一间。扣掉每年2000元左右的物业费，理论上年回报率大概在6.3%。中介说要是托管给别人出租，租金会低点，这个1800元的报价是房东在朋友圈吆喝出来的。 申花那边有个叫小王的中介也跟记者聊了聊。他说现在挂出来卖的房东基本都亏惨了，跟当初买的时候比起来差不多腰斩一半。所以除非急用钱才会卖得诚心实意的。像运河万科中心这种真心实意要卖的也就两套，挂牌价在60万出头再低房东就不干了。商拍的价格虽然低一些，但那肯定是房东急着周转资金才这么卖的。 那套55.2万元拍下来的运河万科中心房原来可是花了115万元买的（含税和软装），拍卖价相当于把价格砍了一半。再看看阿里资产上近期成交的杭州酒店式公寓，好多都是割肉出货的。比如2月1日成交的那套新杭商务中心房子，面积31.77平米，之前买入价是137万元，后来11个人报名竞拍，最后只卖了48.5万元，差不多打了4折。还有1月31日成交的那套带租约LOFT春树云筑也是这样。 有朋友可能会觉得现在杭州的公寓价格已经跌到底了吧？反正几十万总价的选择挺多的，看起来账面回报率也挺高。小王就说那套1月31日成交的春树云筑房子本来就在托管出租中呢，年租金有3.3万元一年，算下来账面回报率大概5%。 小王还分析了一个原因：为什么低总价的公寓卖得火？其实就是因为房东亏本卖了之后买家就不用交增值税了。以前买非住宅二手房还要交一笔增值税是房价增值部分的20%。现在都是亏本卖的也就没这笔钱了。买家除了付中介费或者平台服务费外只要再交3%的契税和0.025%的印花税就行。 不过光看租金诱人可不一定稳当。根据杭州贝壳研究院的数据显示整个2025年二手房非住宅成交量比2024年多了1.3%。那种地段好、配套全、总价低、租金回报高的商业小面积公寓卖得特别火。成交量能提升主要还是卖家降价换来的买家多。 杭州贝壳研究院院长上官剑就分析说：“虽然租金回报率看着高但还得看地方空不空房子也不一定就一直涨。”数据显示2025年杭州租房量涨了20.6%但租金反而往下掉了很多新建商品房和保障房出来还有以前卖房现在改成租的也越来越多选择多了大家租房的观念也变了那种短租半年以内的房子占比去年多了4.1%灵活的人越来越多。 这就说明租金和能不能租出去或者能不能稳定收租很难保证。买房子的时候觉得回报率挺高结果买完发现根本租不出去或者收益没那么好这种情况太常见了。上官剑觉得这种房产更适合手里有点闲钱短期用不上也没别的好投资渠道的人去布局别指望靠它发财或者当刚需房买。