推进城市更新，是改善民生福祉、提升城市功能品质、促进经济社会高质量发展的重要抓手。当前，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，更新需求更迫切，但实践中仍存在规划衔接不顺、土地政策适配不足、项目落地周期长、要素供给方式单一等问题。针对这些堵点，自然资源部与住房城乡建设部联合推出若干措施，旨在以规划、土地、登记等关键制度创新形成合力，为城市更新提供更稳定、更可预期的政策支撑。 问题：从“能不能改”到“怎么改得快、改得好” 一段时期以来，部分城市更新项目面临审批链条长、规划调整程序复杂、用地与空间复合利用规则不清等现实困难。一些涉及社区公共服务和公共空间的微更新项目，体量虽小却与群众感受直接对应的，往往因手续标准“一刀切”而推进缓慢。另外，存量土地、房产资源如何在不改变核心功能定位的前提下更高效使用，过渡期政策如何更贴合产业导入和业态培育周期，历史遗留事项如何依法依规妥善处置，成为不少地方在推动更新中的“卡点”“堵点”。 原因：存量更新对制度供给提出更高要求 城市更新不同于新增建设，往往牵涉产权边界、功能调整、历史欠账、公共利益平衡等多重因素。规划的刚性约束与市场的动态变化需要更好匹配，土地供给方式需要从“单一供地”向“组合供应、整体运营”拓展，不动产登记和配套服务也需要更精准便民。若制度供给滞后，容易导致项目长期停留在方案阶段，影响社会预期，也难以把有限资源投向最急需、最见效的领域。 影响：政策协同有利于提高更新效率与质量 此次通知突出规划与土地政策的融合发力。一上，强调国土空间规划“一张图”基础上，探索城市更新区域详细规划评估优化的路径，既依法依规保障许可，又增强适应性，为更新实施提供清晰的规划依据。另一上，鼓励各地制定土地混合开发、空间复合利用的正面清单和管控要求，有助于把“能做什么、怎么做”说清楚、落到规则上，降低制度性交易成本，提升存量空间的承载能力与使用效率。 对于与群众生活密切相关的微更新项目，提出研究制定规划许可豁免清单，针对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间功能等内容，有利于把政策资源更多投向“家门口”的实事，推动补齐公共服务短板，让更新成果更可感、更普惠。 对策：以灵活过渡期与多元供给方式托举产业导入 通知对过渡期支持政策作出优化调整：在利用存量土地、房产资源发展国家支持产业和行业时，将原先固定的5年过渡期安排，调整为以5年为原则的灵活过渡期，更符合不同项目的培育周期和运营规律。过渡期届满办理土地有偿使用手续时，新增以租赁出让方式予以支持，深入丰富用地供给“工具箱”，为新业态、新产业在存量空间落地提供更具弹性的制度路径。 同时，通知提出推进存量土地和空间的临时利用，鼓励资源资产组合供应、整体运营，创新不动产登记服务，并强调妥善处置历史遗留问题。相关举措有助于打通项目落地的关键环节：一是把“沉睡资源”用起来，让闲置低效空间在过渡阶段先形成公共服务或产业承载；二是通过组合供应和整体运营，更好统筹地上地下、片区内外、公共与经营性资源，提升综合收益与可持续运营能力；三是以登记服务优化提升交易便利度和权利安全，增强市场主体参与更新的信心；四是依法依规化解历史问题，减少更新推进中的不确定性。 前景：以“体检先行”推动更新更精准、更可持续 住房城乡建设部提出坚持城市体检先行，明确“体检发现问题，就是更新的重点”。今年将把城市体检拓展到全国设市城市，一体化推进城市体检与城市更新，深入查找群众急难愁盼问题以及影响城市竞争力、承载力、可持续发展的短板弱项。随着体检范围扩大、数据更系统、问题清单更精准，城市更新将更注重从“项目驱动”转向“问题导向、目标导向”，把资金、土地、规划、建设等要素投向最紧迫、最关键的领域，推动更新从“点状修补”向“系统提升”迈进。 可以预期，随着政策堵点逐步打通，各地在推进城市更新时将更强调统筹规划、依法合规、因地制宜：既避免大拆大建、盲目扩张，也防止只做“表面文章”。在保障安全底线、守住耕地和生态红线、维护公共利益的前提下，存量空间的复合利用、公共服务的精准补短、片区整体运营的能力建设，将成为下一阶段城市更新的重要方向。
城市更新不仅是空间改造，更是发展理念的升级；新政策的出台标志着我国城市治理正转向高质量发展。未来需继续完善市场参与机制，在确保安全的前提下，让城市更好满足人民对美好生活的需求。