问题——二手房进入“主交易场”，价格仍寻底 从全国层面看，二手房市场仍处调整通道。中指研究院数据显示，今年1月全国百城二手住宅均价为12905元/平方米，同比下降8.67%；上海环比微降0.4%，广州同比下降9.04%。同时，重点城市成交端出现回暖迹象。数据显示，30个重点城市去年二手房成交约174万套，在新房与二手房总成交中占比约65%，较前一年提升4个百分点；上海新房与二手房成交比约为1:5，二手房已成为居民住房置换与首次置业的主要渠道。 原因——政策预期、收益比较与“以住为本”共同重塑选择 其一，政策优化改善交易预期。市场普遍关注自2026年起有关住房交易税费安排的变化预期，其中“个人持有满两年的住房出售免征增值税”等安排，被业内视为引导住房回归居住属性、降低交易摩擦成本的重要信号。其二，资产收益比较促使资金重新评估“买房与存款”。以核心城市低总价小户型为例，租金回报与银行中长期存款利率之间的差距，使部分家庭在风险偏好降低的背景下，更倾向选择“可出租、易流通”的产品。其三，需求端更加务实。克而瑞调研显示，一线城市300万元以下刚需盘成交占比超过六成。随着部分城市房价调整到“够得着”的区间，刚需、刚改人群入场意愿增强，交易行为从“押注上涨”转向“匹配生活”。 影响——成交弹性上升，价格表现转向“优质先行、普通承压” 近期因城施策对成交带动明显。以上海为例，2月25日“沪七条”落地后，非沪籍购房社保年限调整为一年，公积金首套贷款额度提高至240万元。市场机构监测显示，政策发布后有关平台日活与带看量提升，3月以来网签数据走高。北京、广州等城市在政策优化后，阶段性成交亦明显回升，部分区域中介门店带看与签约量快速增加。 在价格层面，市场仍呈“量先行、价磨底”的特征，但分化加速显现。上海二手住宅销售价格在今年2月环比微涨0.2%，为近十个月首次回升。成交走强的房源多集中在地段成熟、交通便利、教育医疗及商业配套完善、户型利用率高的“好房子”；而远郊大户型、配套薄弱或物业管理欠佳的小区去化周期延长，议价空间仍大。另一个变化是挂牌价与成交价差距收窄，“捡漏”难度上升，市场定价权更多回到买卖双方博弈本身，开发商依靠营销主导预期的空间收缩。 对策——供需两端同步发力，推动市场平稳健康运行 业内人士认为，下一阶段应以稳定预期、提升供给质量为重点：一是继续落实因城施策，围绕首套、改善性需求优化信贷与公积金支持，合理降低交易成本，维护刚性与改善性住房需求的正常释放。二是加快建设“好房子”，推动存量住房品质提升与老旧小区改造，将城市更新与公共服务补短板结合起来，以配套改善提升房源“住得好”的含金量。三是强化市场信息透明，完善二手房交易流程与资金监管，推动形成“挂牌—议价—成交”更真实有效的价格发现机制，减少非理性预期扰动。 前景——2026年或呈现“四个转变”：交易更活、价格更稳、分化更强、回归居住 综合多方信息研判，随着政策预期逐步明朗、利率环境与居民资产配置思路变化，2026年二手房市场或出现四上趋势：一是交易结构上，二手房占比继续提升，成为改善置换与首次置业的主要通道；二是价格运行上，整体或在磨底中趋稳，部分核心城市、核心板块可能率先企稳；三是产品逻辑上，市场更看重“地段+配套+功能”的综合居住价值，优质房源韧性增强，普通房源仍承压；四是投资心态上，“短炒套利”空间继续收窄，“以住为本、以租补持有”的理性选择占上风。瑞银分析师林镇鸿此前提出“全国房价或于2026年初企稳”的判断，当前一线城市成交与分化特征的变化，为这个观点提供了观察样本，但能否全面兑现仍取决于就业收入预期、人口流动以及地方供给结构调整进展。
二手房市场的演变反映了住房需求、城市发展与政策调控的相互作用；随着制度完善和需求回归理性，住房将更突出其居住属性。在新周期下，提升居住品质、理性决策将成为市场共识。