2018年开始，业主黄某发现居住的楼栋公共楼梯间门框有白蚁出没，多次向小区物业公司反映。物业公司在这几年里只派过两次人去处理，用的是普通家用杀虫剂，根本没根治蚁患。到了2023年，黄某家情况严重了，木头家具和装修结构都被蛀坏了，估算损失超过两万。因为公共区域的问题一直没解决，黄某家才遭到白蚁侵害。他催了好几次让物业找专业的公司来灭虫，结果都没动静。为了止损，他花了2600元请了专业队处理。因为失望透顶，黄某从2023年11月起就不交物业费了。 物业公司把黄某告上了广东省中山市第一人民法院，要他补交7064.4元的物业费和违约金。石慧法官在审理时发现了几个关键点：一是白蚁从哪里来？法院觉得家里的蚁害很可能是公共区域跑进来的。二是物业费该不该交？法院认为物业公司没尽到核心义务。 法院最后认定，物业公司只喷普通药是敷衍了事，这属于违约。按照《民法典》，他们得把公共区域的安全维护好。既然他们没修好公共区域的隐患，导致蚁群进了业主家，就必须负责。不过法院也说，黄某家里之前没出过问题，这次损坏严重说明问题藏了很久。依据“高度盖然性”标准，法院相信家里的蚁害和公共区域是连着的。 因为黄某是因为物业公司有重大过错才拒绝交钱，这属于行使抗辩权。但抗辩权不能滥用，只能针对具体的违约行为。这次物业公司虽然没管好白蚁，但保洁和秩序维护这些基础服务还是做了一些的。所以法院没让他全免7064.4元的物业费，而是酌情给他减免了3000元。至于违约金，因为黄某确实有正当理由拒缴，法院也就没支持物业的要求。 石慧法官指出这个判决的核心是“质价相符”。业主给钱和物业提供好服务是对等的关系。物业不能光收钱不干活或者敷衍了事；业主也不能随便不交钱，得有个度。这个判决不仅帮黄某解决了纠纷，还告诉物业行业得提高专业水平才能赢回信任；也给业主们维权提供了参考，有助于大家更好地相处。