把目光投向2023年的岁末年初，上海楼市并未因传统淡季就完全停歇，反倒在分化中显露出强劲的韧性。就在上周，由核心区优质资产领头的高端住宅需求相当稳定，而由城市更新推动的一些板块正成了市场活力的源头。特别显眼的是杨浦东外滩板块的“中建壹品·外滩元境”，1月21日它刚一开盘就推出了136套房，备案均价达到每平方米128042元。开发商说那天卖掉了112套，去化率约82%，这说明大家对稀缺的老房子看得很重。其实这块地是中建壹品去年6月通过公开方式拿的，楼面价约每平方米7.6万元。这家企业这几年一直想搞城市更新，在杨浦滨江拿了好几块地。 同样定位高端的浦东前滩滨江板块也有动静，“前滩滨江道”这个新项目也赶在那时候入市。它首推122套公寓，备案均价是每平方米116541元，这次去化率差不多70%。虽然跟同板块里那种刚开盘就被抢光的“前滩公馆”比起来热度稍微低了点，但在这个时候看这成绩还算稳当。做这个项目的陆家嘴集团是在2023年通过股权交易拿到三林滨江那边的大块地的，“前滩滨江道”就是他们在那区域开发的一部分。 跟市中心这两个项目红火的景象相比，郊区的有些楼盘卖得就没那么顺。像奉贤区上周开盘的两个项目反应就一般，认购率都不高。这冷热不均的情况说明买家现在更理智了，更看重地段和产品的质量。从全市成交的数据看，这种结构性的变化对大盘指标影响挺大。据专业机构说，上周上海新建住宅成交面积环比少了三成多，市场不那么热闹了。不过因为“中建壹品·外滩元境”这种高价盘集中签了合同，新建住宅的均价反倒反弹了11%，到了每平方米91010元。 看供应端的话，快过年了新房上市的节奏也慢下来了。最近刚公示的信息显示，最近预计要推出来的3个新盘全在松江、金山和临港那边。加起来也就没多少套房子。有意思的是这批新盘卖的全是联排或叠加别墅这种低密度的产品，公寓暂时没见到踪影。松江新城的“玉树苑”是这批里价格最高的，每平方米73000元；金山新城的“建发瑞湖”是这次供货量最大的；临港那边有个项目备案价比第一次开盘涨了不少。 看看拿地的情况也能看出门道。相关项目的开发商多半是在最近一两年通过公开竞拍或者股权交易、搞城市更新这些方式拿的地。而且有些地块溢价成交了不少，说明有实力的公司还是看好上海楼市的长远前景。不过他们在投资布局上更挑地方了，主要盯着那些核心资源或者潜力大的板块。 综合来看，上海楼市正在经历一场大的考验和重塑。短期成交量的波动没动摇核心区的根基。城市更新带来的好房子正好对接了现在大家对高品质居住的需求。同时区域和产品的差别越来越大，也逼着市场上的人得更精准地定位产品。往后看，在“房住不炒”的大方向下市场还会继续分化复苏那些有地段优势、产品好、品牌强的项目肯定会继续赢在起跑线的后半段。健康的调整能帮着行业走向更高质量的发展新阶段。