【问题】当前我国房地产市场面临二手房与新房市场循环不畅的挑战。
数据显示，部分重点城市二手房交易总价中枢持续下移，如广深200万元以下、京沪300万元以下房源成交占比显著提升。
这一现象反映出购房者观望情绪浓厚，改善型需求释放受阻，市场流动性亟待增强。
【原因】分析认为，多重因素导致市场流通阻滞：一是房价调整背景下，买卖双方价格预期存在落差；二是交易成本较高制约了置换需求；三是居民收入预期转弱抑制了购房意愿。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员指出，当前市场亟需通过降低交易门槛来激活置换链条。
【对策】针对这一局面，三部门联合出台延续性政策：对于2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售现住房后一年内重新购房的纳税人，将根据新购住房金额比例退还已缴纳的个人所得税。
具体而言，新购住房金额不低于原住房转让金额的可全额退税，低于原金额的按比例退还。
以杭州为例，非"满五唯一"住房原本需按总价1%或差价20%缴纳个税，新政策将有效减轻这类交易负担。
【影响】此项政策延续将产生多重积极效应：首先直接降低居民换房成本，预计可释放部分改善型需求；其次有助于打通二手房与新房市场的置换通道，促进市场良性循环；再者通过稳定市场预期，对房地产行业平稳发展形成支撑。
值得注意的是，这已是该政策自2022年9月首次出台以来的第二次延续，显示出政策层面的连续性和稳定性。
【前景】业内专家预测，在"房住不炒"定位下，未来房地产政策将继续聚焦降低居民住房消费负担。
除个税优惠外，部分城市已试点的购房贷款贴息等政策有望进一步推广，通过多措并举降低购房门槛和持有成本。
随着系列政策的持续发力，房地产市场有望逐步企稳，更好满足居民合理住房需求。
住房既是重要民生，也是经济运行的重要支点。
延续换购住房个税退税政策，本质上是以制度性降成本回应居民改善居住的现实需求，通过“减负”促“流通”，以“确定性”稳“预期”。
在坚持“房住不炒”定位前提下，持续推进精准支持、优化服务与规范秩序，才能更好促进住房市场回归以居住需求为主导的健康循环。