一、问题：收入走高与利润回落并存，盈利质量承压 长实集团最新披露的2025年年度业绩显示，集团全年收入保持较快增长，规模表现突出；但计入投资物业重估等因素后，股东应占溢利及每股盈利明显下滑；收入扩张与利润回落同步出现，反映出在行业调整和需求结构变化下，企业通过“以价换量”加快回款的同时，盈利质量受到挤压。 二、原因：折扣去化与结构性因素共同压缩利润空间 从销售端看，集团在香港及内地多地加大促销力度，以更具竞争力的定价推动成交。香港市场上，个别新盘以明显低于周边二手成交的价格入市，短期内有助于提升去化速度、扩大销售规模，但价格下探直接压缩单套利润空间，甚至可能侵蚀项目利润。对应到财务表现，销售额增长未能同步转化为利润增量，部分区域贡献反而走弱。 内地市场方面，粤港澳大湾区多个城市通过“低总价”“优惠折扣”等策略促成交，部分房源成交价较早期销售阶段明显下移，显示企业对需求端更为敏感、对资金周转的重视度提升。北京等核心城市，存量项目通过分批调价拉动成交，仍具一定利润基础，但折扣策略整体拉低毛利率。 此外，投资物业重估等会计处理带来的波动，使利润表更易受到市场估值变化影响。在资产估值承压与销售毛利收窄的共同作用下，利润回落成为阶段性结果。 三、影响：经营策略从“利润优先”向“现金流优先”加速切换 业内分析认为，在市场分化加剧、购房决策更趋理性的背景下，房企以更具吸引力的价格换取去化和回款，符合“保交付、降库存、稳现金流”的现实需要。对长实而言，折扣促销短期有助于加快周转、改善现金回笼，但也带来三上影响：其一，毛利率下行压力可能延续，盈利修复存在滞后；其二，若降价幅度较大，可能对存量项目后续定价形成约束；其三，市场对盈利稳定性的关注度或将上升，更看重“收入含金量”而非单纯规模增长。 从资源储备看，长实拥有较大规模可开发土地储备，现金储备也相对充裕，为其应对周期波动提供支撑。但土地与项目储备能否转化为未来利润，仍取决于入市节奏、产品定位与定价策略，以及各地政策环境与需求修复力度。 四、对策：坚持财务纪律，优化拿地与资产组合，降低周期波动 公司管理层表示将继续坚持“财务纪律”，在投资端更强调内部收益率与风险收益匹配，不盲目追高拿地。在行业由增量扩张转向存量优化的阶段，这有助于控制杠杆与资金成本，避免在高波动周期放大风险。 同时，长实近年持续推进资产组合调整，逐步降低对部分非核心资产的依赖，增加更具现金流属性、制度环境相对稳定的投资方向。能源等板块的经营表现成为重要支撑，有助于对冲地产周期波动，提升整体现金流稳定性。对大型综合性集团而言，通过“地产+多元现金流资产”的组合配置，有望在收益与风险之间实现更均衡的安排。 五、前景：行业筑底期考验定价能力与周转效率，稳健回报或成主线 展望后续，房地产市场仍处于调整与分化并存阶段。一线及核心二线城市中，改善型需求与优质供给的匹配度将影响项目去化与价格弹性；三四线及供给压力较大的区域，则更依赖精准的产品策略与成本控制。对长实而言，下一阶段关键不在于是否继续扩大销售规模，而在于如何在去化速度、价格策略与利润率之间建立更可持续的平衡。 若市场逐步企稳，前期通过折扣加快回款的策略可能为企业争取更大的经营主动权；但若需求修复不及预期，利润端的回升仍将依赖更严格的投资纪律、成本管控与资产配置效率。未来新盘定价与去化表现，将成为观察其盈利修复路径的重要窗口。
在行业从“快增长”转向“稳发展”的过程中——企业竞争不再只是销售规模——更在于利润水平、现金流韧性与资产配置效率；长实以折价加速去化带动收入增长，同时承受盈利下滑与重估波动的双重压力。能否在更审慎的投资纪律下，通过精细化运营与多元化布局实现“稳规模、稳利润、稳预期”，将决定其在下一轮周期中的位置与表现。