问题——“房子卖了，地下空间还谁手里” 记者了解到，张先生当年通过正规中介购买涉事房屋，签订合同并办理不动产过户后入住多年。近日，张先生因家中管道渗漏前往地下空间查看，发现地下室被布置为起居场所，原房主李先生仍在使用。李先生以“合同未写地下室”为由拒绝搬离，张先生则认为地下室属于房屋附属部分，应随房屋一并转移。双方协商未果，张先生向法院起诉，请求确认地下室归属并排除妨害。 原因——合同未细化、权属信息核验不足叠加“独立使用”因素 业内人士指出，地下室、储藏间、车位等空间，既可能作为房屋附属设施随主体转移，也可能存在独立利用、单独管理甚至另行处分的情形，关键在于交易双方真实意思表示、合同约定、规划用途及登记信息等要素是否清晰。 本案争议点集中在三上：其一，买卖合同对地下室是否包含交易范围内缺少明确条款，未形成可直接适用的书面约定；其二，地下室若具备相对独立出入口和使用功能，容易在事实层面形成“可分割使用”的外观，从而引发双方对权利边界的不同理解；其三，购房环节对不动产登记簿记载、房屋附属空间信息、物业或开发建设资料等核验不充分，导致风险在入住多年后才集中暴露。 影响——从个案纠纷到交易秩序：时间越久，成本越高 法律界人士表示，类似纠纷一旦发生，往往呈现“发现晚、取证难、处置成本高”的特点。对购房者而言，长期占用可能影响日常生活与房屋安全管理，甚至带来消防、用电用气等隐患；对原房主而言，若其主张缺乏权利依据，也可能面临停止侵害、恢复原状、赔偿损失等责任。 从市场层面看，附属空间权属不清将削弱交易确定性，增加中介、物业在信息披露与协助核验上的压力，若处理不当，还可能引发连带争议，影响二手房交易信心。 对策——以“登记为准、合同为纲、证据为要”补齐交易链条 受访专家建议，防范此类风险需交易前后形成闭环： 一是以不动产登记信息为基础核验。购房者可依法查询不动产登记簿记载内容，重点关注是否载明地下室、储藏间等附属空间及其权利状态；对未能在登记信息中直接体现的，应要求卖方提供建设规划、竣工验收、物业管理说明等佐证材料。 二是以合同条款锁定交易范围。在买卖合同及补充协议中明确“随房转让的附属空间清单”，写清位置、面积（或范围）、出入口、交付状态、钥匙数量及占用清退责任，避免仅以“附属设施”概括带过。 三是以交付验收形成证据链。交房时对地下空间实际占用情况进行清点、拍照录像并制作交接清单；如存在他人占用或权利负担，应在交付前解决或明确违约责任。 四是压实中介与对应的服务主体的告知义务。中介机构应提升对房屋附属空间、共有与专有边界的风险提示能力，避免“只核房本、不核使用现状”。物业在合法合规前提下，也可加强对公共区域与业主专有部分边界的提示与管理。 前景——完善规则与信息披露，让“看得见的房子”与“看不见的空间”同样清楚 多位业内人士认为，随着城市存量房交易占比提升，地下室等空间的权属与用途问题将更频繁进入司法与市场视野。下一步，可从三上发力：推动交易示范文本对附属空间作出更细化的必填约定；提升不动产登记信息的可读性与查询便利度，增强对附属空间、共有部分边界的标识；鼓励在小区层面完善竣工图、管理规约与使用公示，减少事实占用与权利状态不一致带来的纠纷。