大家好，我现在在给大伙儿聊一聊最近义乌义亭这块商服地块的事儿。这块地就在义亭路和同义路交叉口的东北侧，面积挺大，差不多有206亩。3月16日就要挂牌出让了，起拍价定在29040万元。不过虽然钱不少，亩均成本也就140万元出头，门槛不算太高。 先说这块地的定位，主要是商业用地加上道路用地，使用年限都是40年。规划上对“长高”和“长胖”管得挺严，容积率卡在1.2到1.8之间，让开发商有弹性开发，但又不至于出现那种超级摩天大楼。建筑密度不超过55%，这也是为了多留点公共空间和绿化。 这里面还有不少硬性规定，比如建筑高度不能超过23米，所以基本就排除了盖高层住宅的可能。这种形态更适合邻里中心或者社区批发市场。还有就是地块里本来就有18261平方米的道路面积，受让人得负责把它建好验收完以后无偿移交给市政府。 这个项目对地下空间也有明确要求，深度可以挖到-12米以下，但只能用来停车、储藏、人防或者消防配套设施，不能分割销售。 看市场前景的话，现在义乌国际商贸城一直在往外迁，周边乡镇对“后市场”配套的需求越来越大。这块地限高23米、容积率上限1.8，不适合搞那种大体量的MALL。它更适合做社区批发市场加上沿街商铺的组合形式，既能服务本地人，也能接住义乌小商品市场外溢出来的“后仓”需求。 对于想拿这块地的开发商来说，规划很清晰也没拆迁的麻烦，属于熟地出让能马上启动项目。能不能在限高和低密度之间做出点差异化的产品，这就成了竞拍能不能赢的关键了。