问题——盈利下行成为行业普遍现象，头部企业也难以置身事外。近期，龙湖集团等企业披露盈利预警，显示2025年房地产市场仍处调整期，开发业务结算收入与毛利率持续承压。行业层面，机构监测数据显示，在已披露业绩预告或快报的房企中，预亏企业占比超过75%，实现盈利的企业数量有限。部分大型房企亏损深入扩大，例如万科企业预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，上年同期亏损约494.78亿元；华夏幸福、绿地控股、华侨城、金地集团等也出现亏损扩大或亏损规模达百亿元的情况。 原因——“量价双降”叠加结转放缓，开发业务原有盈利空间被挤压。多家企业在公告中将业绩走弱归因于结转规模下降与毛利率下滑。比如华夏幸福提到受项目结转节奏影响，结转项目减少、结转收入下降；万科在原因说明中也将“开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位”列为首要因素。宏观数据同样反映市场压力：国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房平均售价为9527元/平方米，同比下降4.1%；同期新建商品房销售面积同比下降8.7%，降至88101万平方米。交易活跃度下降、价格回调与去库存压力交织，使以“高周转、赚价差”为核心的传统开发逻辑更难维系。同时，投资收益减少、利息费用偏高、折旧摊销增加等因素，也在不同企业的财务报表中放大了利润波动。 影响——行业分化加快，经营重心从“利润表”转向“现金流表”，信用与融资约束趋紧。在深度调整阶段，利润下行不仅削弱经营预期，也更直接影响偿债能力与融资可得性。市场机构普遍认为，在库存仍高、流动性偏紧的背景下，行业信用分层会进一步拉开，现金流稳定、债务结构更合理的企业更具韧性。业内研究人士指出，当下关键不在于利润的短期高低，而在于守住交付底线、控制债务风险、稳定经营性现金流，避免资金链断裂引发连锁反应。 对策——重构盈利模型，以经常性收入与资产运营对冲周期波动。面对开发端盈利能力下降，部分房企加快从“单一开发”转向“开发+运营+服务”，通过商业、长租、产业园及物业管理等业务，打造更稳定的收入来源。龙湖集团披露其2025年经营性收入创历史新高，全年贡献收入约285.4亿元（含税），占总营收比重提升，为归母净利润维持在10亿元级别提供支撑。华润置地同样以经常性收入提升抗周期能力，2025年累计经常性收入511.5亿元，同比增长6.5%。国际评级机构认为，经常性收入增长有助于提升盈利稳定性与财务韧性，并在行业下行阶段对杠杆水平与现金流形成支撑。同时，企业层面的应对还包括：审慎拿地并动态调整投资节奏，加快库存去化与回款；优化债务期限结构，压降高成本负债；通过盘活存量资产、推进轻资产合作、探索公募REITs等方式改善资金循环；在确保交付前提下加强成本管控与工程质量管理，维护市场信誉。 前景——2026年或仍处筑底阶段，“现金流+运营力”决定穿越周期的速度与质量。从当前市场特征看，房地产主要指标仍在低位波动，开发业务短期内难有明显改善，行业仍将经历去杠杆、去库存与经营模式再平衡。未来一段时期，城市更新、保障性住房、“好房子”建设以及存量房市场规范发展等方向，可能为企业带来新的业务场景与能力比拼空间。行业有望进一步从“规模竞争”转向“现金流竞争、产品力竞争与运营能力竞争”，能够持续提供稳定现金流、具备精细化运营与风险控制能力的企业，或将在调整中获得更大的生存与发展空间。
房地产行业的深度调整带来阵痛，也推动模式转换；当传统开发路径难以持续时，主动应变、加快转型的企业正在探索更可持续的发展方式。这场转型考验企业的战略定力与执行能力，也将重塑中国房地产行业的格局与生态。